O que significa ter um imóvel “sem escritura”?
A expressão “imóvel sem escritura” é utilizada para situações jurídicas bastante diferentes.
Em alguns casos, existe contrato de compra e venda, mas nunca foi lavrada a escritura definitiva. Em outros, a escritura existe, porém não foi registrada. Também podem existir sucessivas cessões de direitos, imóvel ainda registrado em nome de pessoa falecida, simples posse sem título formal ou divergências entre a realidade física e a descrição constante do Registro de Imóveis.
Por isso, afirmar que determinado imóvel “não tem escritura” ainda não identifica qual é o problema jurídico.
O primeiro passo para regularizá-lo é descobrir qual direito existe, quais documentos o demonstram e o que impede a situação atual de chegar corretamente ao Registro de Imóveis.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não.
A escritura pública é um dos títulos utilizados para formalizar determinados negócios jurídicos imobiliários. O registro é o ato praticado perante o Registro de Imóveis que produz os efeitos registrais correspondentes.
Essa distinção é especialmente importante na transferência da propriedade.
O Código Civil estabelece que, entre vivos, a propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o título não estiver registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o sistema registral.
Portanto, uma pessoa pode possuir escritura e ainda assim não constar como proprietária na matrícula se nunca promoveu o respectivo registro.
Contrato de compra e venda torna o comprador proprietário?
Não necessariamente.
Um contrato pode estabelecer direitos e obrigações entre vendedor e comprador sem produzir, por si só, a transferência registral da propriedade.
É preciso identificar a natureza do instrumento, verificar se as obrigações foram cumpridas e examinar quais providências são necessárias para que a aquisição possa ingressar no Registro de Imóveis.
Essa é uma das razões pelas quais contrato, escritura, posse e propriedade não devem ser tratados como sinônimos.
O que deve ser verificado primeiro?
Antes de escolher qualquer procedimento de regularização, é recomendável obter e analisar a matrícula ou transcrição imobiliária, quando existente.
O documento registral permite verificar quem figura como proprietário, como o imóvel está descrito, quais atos foram registrados ou averbados e se existem ônus ou outras circunstâncias juridicamente relevantes.
Depois disso, a situação registral deve ser confrontada com os documentos apresentados pelo ocupante ou adquirente.
É essa comparação que permite identificar onde ocorreu a interrupção da cadeia jurídica.
Tenho contrato e paguei todo o imóvel, mas o vendedor não passou a escritura. O que fazer?
Essa situação pode justificar a análise da adjudicação compulsória.
Quando existe negócio jurídico que estabelece obrigação de transferir o imóvel e o adquirente cumpriu as obrigações necessárias para exigir a transferência definitiva, a adjudicação pode ser um dos instrumentos disponíveis.
Atualmente existe adjudicação compulsória tanto pela via judicial quanto, quando preenchidos os requisitos correspondentes, pela via extrajudicial perante o Registro de Imóveis.
O art. 216-B da Lei de Registros Públicos disciplina a adjudicação compulsória extrajudicial e estabelece inclusive que seu deferimento independe do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou cessão.
A regulamentação nacional do procedimento extrajudicial está inserida no Código Nacional de Normas do CNJ.
E se o vendedor desapareceu ou faleceu?
O desaparecimento ou falecimento do vendedor não significa automaticamente que a regularização se tornou impossível.
É necessário examinar o contrato, o cumprimento das obrigações, a situação registral e, quando houver falecimento, as consequências sucessórias.
Dependendo das circunstâncias, poderão ser envolvidos espólio, herdeiros ou outros interessados.
O próprio CNJ, ao regulamentar a adjudicação compulsória extrajudicial, contempla situações relacionadas a falecimento, ausência, incapacidade, localização desconhecida e extinção de pessoa jurídica.
Quando a usucapião pode ser utilizada?
A usucapião possui fundamento diferente da adjudicação compulsória.
Na usucapião, a aquisição decorre de uma situação possessória que reúne os requisitos da modalidade prevista na legislação, inclusive o período correspondente.
O fato de não existir escritura não significa automaticamente que a pessoa tenha direito à usucapião.
É necessário analisar a origem e as características da posse, tempo, eventual oposição, natureza do imóvel e demais requisitos legais.
A legislação admite também o procedimento extrajudicial de usucapião perante o Registro de Imóveis, sem prejuízo da via judicial, com assistência de advogado ou defensor público.
Adjudicação compulsória ou usucapião?
A diferença fundamental está na origem do direito invocado.
Na adjudicação compulsória, existe uma relação negocial da qual decorre a obrigação de transferir o imóvel.
Na usucapião, o fundamento está na posse qualificada exercida durante o período e nas condições exigidas pela modalidade correspondente.
Assim, quando existe contrato quitado e cadeia documental identificável, é necessário avaliar primeiro se a regularização pode decorrer do próprio negócio jurídico.
A usucapião não deve ser utilizada automaticamente apenas porque a escritura nunca foi feita.
E quando o proprietário registral faleceu?
Em determinadas situações, o obstáculo não está na compra e venda, mas na sucessão.
Um imóvel pode continuar registrado em nome de pessoa falecida porque o inventário não foi realizado ou porque, mesmo concluído o inventário, o título sucessório ainda não foi levado ao Registro de Imóveis.
Nesses casos, poderá ser necessária a realização de inventário, sobrepartilha ou outra providência sucessória adequada.
Por isso, regularização imobiliária e Direito das Sucessões frequentemente precisam ser analisados conjuntamente.
E se eu já tiver uma escritura antiga?
Nesse caso, antes de pensar em usucapião ou adjudicação, é necessário verificar por que o título não foi registrado.
Pode existir uma escritura perfeitamente utilizável, mas também podem existir exigências registrais, divergências de qualificação das partes, descrição incompatível do imóvel, necessidade de atos anteriores ou outros obstáculos.
A Lei de Registros Públicos disciplina os títulos admitidos a registro, incluindo escrituras públicas e instrumentos particulares autorizados por lei.
A existência de título anterior muda substancialmente o diagnóstico.
O imóvel pode precisar de retificação?
Sim.
Às vezes a titularidade não é o principal problema.
Podem existir divergências relacionadas à área, medidas, confrontações, descrição do terreno ou outros elementos constantes do registro.
Dependendo da natureza da divergência, pode ser necessário procedimento de retificação do registro imobiliário, observados os requisitos da Lei de Registros Públicos.
Portanto, “regularizar o imóvel” pode significar corrigir sua descrição, e não necessariamente alterar quem é o proprietário.
Construção não averbada significa que o imóvel está sem escritura?
Não.
É possível que o terreno esteja corretamente registrado em nome do proprietário, mas a construção existente não conste da matrícula.
Nesse caso, o problema está relacionado à averbação da edificação, e não necessariamente à aquisição da propriedade.
A regularização poderá envolver providências municipais, documentação técnica e posterior averbação perante o Registro de Imóveis, conforme as circunstâncias do imóvel.
Esse é outro exemplo de situação que não deve ser confundida com usucapião.
Contrato de gaveta pode ser regularizado?
A expressão “contrato de gaveta” também abrange situações bastante diferentes.
O documento pode representar compra e venda, promessa, cessão de direitos ou outro negócio jurídico.
Para saber se ele pode fundamentar determinada regularização, é necessário examinar seu conteúdo, identificar as partes, verificar a cadeia de transmissões e confrontá-lo com a situação registral do imóvel.
O nome informal dado ao documento é menos importante do que seu conteúdo jurídico e a relação que ele consegue demonstrar.
E se houver vários contratos sucessivos?
Isso é comum em imóveis negociados diversas vezes sem atualização da matrícula.
Nesses casos pode existir uma cadeia de contratos ou cessões, enquanto o Registro de Imóveis continua indicando um proprietário muito anterior.
A análise deve reconstruir essa sequência para identificar quem transmitiu direitos a quem, quais obrigações foram cumpridas e qual instrumento jurídico pode permitir a regularização final.
Quanto maior a distância entre a realidade documental e o registro, maior a importância de preservar contratos, recibos, certidões e demais elementos relacionados às transmissões.
Posso vender um imóvel que ainda não está regularizado?
A resposta depende da natureza do direito existente.
É necessário distinguir a venda da propriedade registrada da cessão de direitos contratuais, possessórios ou hereditários.
Apresentar como propriedade plena aquilo que juridicamente corresponde apenas a outro tipo de direito pode produzir riscos para todas as partes.
Antes de negociar um imóvel irregular, é recomendável identificar precisamente o que pode juridicamente ser transmitido e quais providências ainda serão necessárias para a regularização.
Regularizar primeiro ou vender primeiro?
Não existe regra universal, mas a regularização prévia pode eliminar incertezas relevantes sobre titularidade, documentação e possibilidade de registro pelo futuro adquirente.
Em outras situações, pode ser juridicamente possível estruturar a transmissão do direito existente e atribuir ao adquirente determinadas providências posteriores.
A escolha deve considerar o tipo de irregularidade, documentação disponível, custos, tributos, riscos contratuais e finalidade da operação.
Quanto custa regularizar um imóvel?
Não existe um valor único.
Os custos podem envolver certidões, emolumentos notariais e registrais, tributos, documentação técnica, honorários profissionais e, dependendo do procedimento, despesas processuais.
Uma adjudicação compulsória possui estrutura diferente de uma usucapião; uma simples averbação possui estrutura diferente de um inventário; e uma retificação pode exigir documentação técnica inexistente em outros procedimentos.
Por isso, estimar custos antes de identificar o problema jurídico pode produzir uma informação pouco confiável.
Quanto tempo demora a regularização?
Também não existe prazo único.
Uma regularização pode consistir apenas no registro de um título já existente ou exigir reconstrução de uma cadeia contratual, inventário, adjudicação, usucapião, retificação ou outros procedimentos.
A duração depende da solução adotada, da documentação, dos interessados envolvidos, das diligências necessárias e da eventual existência de controvérsia.
Qual é o melhor caminho para regularizar?
A escolha deve ocorrer depois do diagnóstico documental e registral.
Em linhas gerais:
há título apto, mas nunca registrado → analisar o registro do próprio título;
há contrato quitado e obrigação de transferir → analisar adjudicação compulsória;
há posse qualificada sem título suficiente → analisar usucapião;
o proprietário faleceu → analisar inventário, sobrepartilha ou reflexos sucessórios;
a descrição registral está incorreta → analisar retificação;
a construção não consta da matrícula → analisar regularização e averbação da edificação.
Essas hipóteses não são excludentes. Um mesmo imóvel pode apresentar mais de uma irregularidade e exigir uma sequência de providências.
A importância do diagnóstico imobiliário
A pergunta mais útil nem sempre é:
“Como faço uma escritura?”
A pergunta correta pode ser:
“Qual é a situação jurídica atual deste imóvel e o que falta para que ela corresponda ao registro?”
A partir da matrícula, dos contratos, documentos possessórios, certidões e histórico da aquisição, é possível identificar se o caminho passa por registro, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, retificação, averbação ou outro instrumento juridicamente adequado.
A regularização imobiliária começa, portanto, pela identificação correta do problema, e não pela escolha antecipada de um procedimento.
