O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é instrumento destinado à obtenção da transferência da propriedade imobiliária quando existe negócio jurídico que imponha a obrigação de transmitir o imóvel, mas a formalização necessária à transferência não é realizada voluntariamente.
É comum sua análise em situações nas quais o adquirente cumpriu as obrigações assumidas, inclusive o pagamento do preço, mas não consegue obter a escritura ou outro instrumento necessário ao registro da propriedade.
A medida não se confunde com simples reconhecimento de posse. Seu objetivo está relacionado ao cumprimento da obrigação de transferência decorrente do negócio jurídico e à correspondente regularização da propriedade perante o Registro de Imóveis.
Quando a adjudicação compulsória pode ser utilizada?
A possibilidade de adjudicação depende das características do negócio jurídico e do cumprimento dos requisitos aplicáveis ao caso concreto.
Podem existir situações envolvendo promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões e promessas de cessão, inclusive quando a formalização definitiva da transferência deixou de ocorrer por recusa, impossibilidade ou ausência daquele que deveria praticar o ato.
Na via extrajudicial, a regulamentação nacional prevê expressamente que podem fundamentar o procedimento atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou de permuta, bem como suas cessões ou promessas de cessão, observadas as condições estabelecidas na regulamentação.
É necessário que o imóvel esteja totalmente pago?
A comprovação do cumprimento das obrigações relacionadas à aquisição possui especial importância na adjudicação compulsória.
A análise, entretanto, não deve se limitar à existência de recibo final. Contrato, comprovantes de pagamento, quitações, cessões, documentos bancários, notificações e outros elementos podem ser relevantes para reconstruir juridicamente o negócio e demonstrar o cumprimento das obrigações assumidas.
Por isso, principalmente em contratos antigos, é recomendável examinar conjuntamente toda a documentação disponível e o histórico da aquisição.
O compromisso de compra e venda precisa estar registrado?
Não necessariamente.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 239 que o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso é particularmente relevante em situações antigas nas quais o adquirente possui instrumento particular de compra e venda ou compromisso, mas o documento nunca foi levado a registro.
A ausência de registro do compromisso, entretanto, não dispensa a análise dos demais requisitos necessários à adjudicação.
Adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial?
Atualmente, a regularização pode ser examinada tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, conforme as características do caso.
Adjudicação compulsória judicial
Na via judicial, a pretensão é submetida ao Poder Judiciário.
Essa alternativa permanece especialmente relevante quando existem controvérsias que precisam ser decididas judicialmente, questões documentais ou contratuais que demandem cognição jurisdicional ou outras circunstâncias que tornem a via judicial adequada ao caso concreto.
Reconhecido o direito, o provimento judicial poderá servir à formalização e ao registro da transferência da propriedade, observadas as exigências aplicáveis.
Adjudicação compulsória extrajudicial
A Lei de Registros Públicos passou a admitir expressamente a adjudicação compulsória de imóvel pela via extrajudicial, mediante processamento perante o Registro de Imóveis competente.
O procedimento foi regulamentado nacionalmente pelo CNJ e exige assistência de advogado ou defensor público, mediante procuração específica. A regulamentação também disciplina legitimidade, documentação, notificações, qualificação registral e demais atos do procedimento.
A escolha entre as duas vias deve decorrer da análise da documentação, da situação registral do imóvel e da existência ou não de controvérsias relevantes.
Quem pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial?
A regulamentação do CNJ reconhece legitimidade aos adquirentes e transmitentes relacionados aos negócios jurídicos admitidos, bem como a cedentes, cessionários e sucessores, conforme a situação jurídica apresentada.
O requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, constituído por procuração específica.
Essa amplitude é relevante em negócios imobiliários antigos, especialmente quando ocorreram cessões sucessivas de direitos ou quando alguma das partes originárias faleceu.
Quais documentos normalmente precisam ser analisados?
A documentação depende das particularidades da aquisição e da modalidade utilizada.
Em geral, são relevantes a matrícula atualizada do imóvel, contrato ou compromisso de compra e venda, instrumentos de cessão eventualmente existentes, comprovantes de pagamento e quitação, documentos das partes, certidões e demais elementos capazes de demonstrar a cadeia do negócio e o cumprimento das obrigações.
Na adjudicação extrajudicial existem requisitos documentais e procedimentais específicos, de modo que a documentação deve ser examinada antes da apresentação do pedido ao Registro de Imóveis.
O que acontece quando o vendedor faleceu?
O falecimento do vendedor não significa, por si só, que a regularização da propriedade tenha se tornado impossível.
É necessário verificar a documentação do negócio, seu cumprimento, a situação registral do imóvel, a existência de sucessores e eventual inventário, além da via juridicamente adequada para a transferência.
A própria regulamentação extrajudicial contempla a legitimidade de sucessores nos negócios que podem fundamentar a adjudicação compulsória.
Dependendo das circunstâncias, a adjudicação compulsória pode ser examinada como alternativa para regularizar a aquisição realizada anteriormente ao falecimento.
E quando o vendedor simplesmente desapareceu ou não é localizado?
Essa é uma das situações em que a análise da adjudicação compulsória pode ser pertinente.
A impossibilidade de localizar aquele que deveria formalizar a transferência não elimina automaticamente os efeitos das obrigações anteriormente assumidas. É necessário verificar o contrato, o cumprimento das obrigações pelo adquirente, a matrícula e os demais elementos do negócio.
Tanto o procedimento judicial quanto o extrajudicial possuem mecanismos próprios para tratamento da participação ou notificação dos interessados, devendo a escolha da via considerar as particularidades do caso.
Adjudicação compulsória ou usucapião?
São institutos jurídicos distintos.
A adjudicação compulsória normalmente parte da existência de um negócio jurídico aquisitivo e de uma obrigação de transferir a propriedade que não foi voluntariamente cumprida.
A usucapião, por sua vez, constitui forma de aquisição da propriedade fundada na posse exercida durante o período e nas condições previstas em lei.
Assim, possuir contrato de compra e venda, cessão de direitos ou outro documento relacionado à aquisição pode tornar necessária a análise da adjudicação compulsória antes de se concluir pela utilização da usucapião.
A definição depende da origem da ocupação, dos documentos disponíveis, da situação registral e dos demais fatos do caso concreto.
Contrato de gaveta pode ser analisado para adjudicação compulsória?
Sim, dependendo de seu conteúdo e das circunstâncias do negócio.
A denominação popular “contrato de gaveta” abrange instrumentos muito diferentes entre si. O fato de um contrato particular não ter sido registrado não impede, isoladamente, a análise da adjudicação compulsória — inclusive porque a Súmula 239 do STJ afasta o registro do compromisso como condição para o direito à adjudicação entre os contratantes.
É indispensável, contudo, verificar quem contratou, qual imóvel foi negociado, quais obrigações foram assumidas, se houve quitação e se existe correspondência entre o negócio e a situação constante da matrícula.
Adjudicação compulsória transfere a propriedade automaticamente?
A adjudicação compulsória destina-se a viabilizar juridicamente a transferência, mas a regularização imobiliária não termina simplesmente com o reconhecimento do direito.
Tratando-se de imóvel, a constituição e a publicidade da situação dominial dependem do correspondente registro no Cartório de Registro de Imóveis, observadas as exigências legais e registrais aplicáveis.
Por isso, a análise deve considerar desde o início não apenas a obtenção do título, mas também sua aptidão para ingresso no registro imobiliário.
Análise jurídica e registral
Antes da escolha do procedimento, é importante confrontar o contrato e os documentos da aquisição com a matrícula atualizada do imóvel.
Essa análise permite identificar a cadeia de transmissão, eventuais cessões, falecimentos, divergências documentais, ônus, indisponibilidades e outros elementos que possam interferir na regularização.
Também permite verificar se a adjudicação compulsória é realmente o instrumento adequado ou se a situação recomenda usucapião, inventário, escritura pública, retificação registral ou outro procedimento.