Introdução
A compra de um imóvel nem sempre termina com a lavratura da escritura definitiva e o registro da propriedade.
Existem situações em que o preço foi pago, o comprador recebeu o imóvel e cumpriu as obrigações assumidas, mas a transferência definitiva não foi formalizada pelo vendedor. O problema pode surgir anos depois, quando o adquirente pretende vender, financiar, inventariar ou simplesmente regularizar o imóvel.
Nessas circunstâncias, a adjudicação compulsória pode ser um dos instrumentos jurídicos disponíveis para obtenção do título necessário à transferência da propriedade, desde que estejam presentes seus requisitos.
A análise deve começar pelos documentos da aquisição e pela situação atual da matrícula, pois nem todo imóvel sem escritura exige usucapião.
O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é instrumento destinado, em determinadas situações, a viabilizar a transferência de imóvel quando existe obrigação de outorga do título definitivo, mas a formalização voluntária não ocorre.
O Código Civil disciplina o direito do promitente comprador à aquisição do imóvel nos arts. 1.417 e 1.418.
Além da tradicional via judicial, a Lei de Registros Públicos passou a prever expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial, processada diretamente perante o Registro de Imóveis, nos termos do art. 216-B da Lei nº 6.015/1973.
Quando a adjudicação compulsória pode ser utilizada?
A viabilidade depende da relação jurídica existente e da documentação disponível.
Em linhas gerais, é necessário demonstrar a existência de negócio jurídico que estabeleça a obrigação de transferir o imóvel e o cumprimento das condições necessárias para exigir a transferência definitiva.
Podem existir situações envolvendo promessa de compra e venda, cessões de direitos e outros instrumentos que revelem a cadeia negocial relacionada ao imóvel.
Por isso, o simples fato de uma pessoa ocupar determinado imóvel não significa que adjudicação compulsória seja necessariamente o procedimento adequado.
É necessário que o contrato esteja registrado na matrícula?
Este é um ponto particularmente importante.
A ausência de registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis não impede, por si só, a adjudicação compulsória pela via judicial.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou essa orientação na Súmula 239:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Na via extrajudicial, por sua vez, devem ser observados os requisitos próprios do art. 216-B da Lei de Registros Públicos e da regulamentação administrativa aplicável ao procedimento.
Assim, ausência de registro do contrato e inexistência do direito à adjudicação são questões distintas.
O imóvel precisa estar quitado?
A demonstração do cumprimento das obrigações assumidas pelo adquirente é elemento central da análise.
Quando a obrigação de outorgar o título definitivo está vinculada ao pagamento do preço, é necessário verificar documentalmente a quitação ou as circunstâncias que permitam demonstrar o adimplemento da obrigação correspondente.
Recibos, comprovantes bancários, declarações, instrumentos contratuais e outros documentos podem assumir relevância conforme a forma pela qual o negócio foi realizado.
Contratos antigos exigem atenção especial quando os pagamentos ocorreram durante muitos anos e a documentação está fragmentada.
E se o vendedor tiver falecido?
O falecimento do vendedor não significa automaticamente que o direito do comprador desapareceu.
É necessário analisar o contrato, seu cumprimento, a situação sucessória do vendedor e a documentação disponível.
Dependendo das circunstâncias, a regularização poderá envolver o espólio ou sucessores e poderá exigir a adoção das medidas juridicamente adequadas à situação concreta.
Esse é um exemplo de caso em que Direito Imobiliário e Direito das Sucessões podem se encontrar na mesma regularização patrimonial.
E se a empresa que vendeu o imóvel não existir mais?
Também existem imóveis adquiridos de loteadoras, incorporadoras ou outras pessoas jurídicas que posteriormente encerraram suas atividades, foram dissolvidas ou simplesmente deixaram de ser localizadas.
A inexistência atual da mesma estrutura empresarial existente na época da contratação não permite, isoladamente, concluir que a regularização seja impossível.
Será necessário reconstruir documentalmente o negócio, verificar a situação jurídica da pessoa vendedora e examinar a matrícula e os demais elementos relacionados à aquisição.
É possível fazer adjudicação compulsória diretamente no cartório?
Sim, quando estiverem presentes os requisitos legais e administrativos.
O art. 216-B da Lei de Registros Públicos instituiu procedimento de adjudicação compulsória pela via extrajudicial perante o serviço de Registro de Imóveis da situação do imóvel.
O procedimento não elimina a possibilidade da via judicial.
A regulamentação nacional do Conselho Nacional de Justiça disciplina atualmente o processamento da adjudicação compulsória extrajudicial no âmbito do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça.
A adjudicação extrajudicial exige advogado?
Sim.
A Lei de Registros Públicos prevê requerimento do interessado representado por advogado.
A atuação profissional envolve a análise do título, identificação da cadeia negocial, conferência da matrícula, organização das provas e acompanhamento das providências necessárias ao procedimento registral.
A existência da via extrajudicial, portanto, não significa que o interessado simplesmente apresente o contrato no cartório e obtenha automaticamente a propriedade.
O que é a ata notarial na adjudicação extrajudicial?
A regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial contempla a ata notarial, lavrada por tabelião de notas, como um dos elementos do procedimento.
Ela possui função probatória e deve observar o conteúdo e os requisitos previstos na regulamentação aplicável.
É importante não confundir a ata notarial com a própria transferência da propriedade: o tabelião documenta fatos e elementos relevantes, enquanto o reconhecimento e ingresso da adjudicação ocorrem no âmbito do procedimento perante o Registro de Imóveis.
Quais documentos podem ser necessários?
A documentação varia conforme a história da aquisição.
Normalmente a análise começa pelo instrumento de compra, promessa ou cessão; matrícula atualizada; documentos das partes; comprovantes relacionados ao pagamento; eventuais instrumentos posteriores; documentos da cadeia de cessões, quando existentes; e demais elementos capazes de demonstrar a obrigação de transferir o imóvel.
Na adjudicação extrajudicial existem requisitos documentais específicos que devem ser observados conforme a Lei de Registros Públicos e a regulamentação do CNJ.
Em contratos antigos, a reconstrução documental pode ser uma das etapas mais relevantes da regularização.
Contrato particular permite adjudicação compulsória?
A existência de instrumento particular não significa, isoladamente, que a regularização seja inviável.
É necessário examinar seu conteúdo, partes, objeto, obrigações, forma de pagamento, descrição do imóvel e demais circunstâncias do negócio.
O documento deve ser analisado conjuntamente com a matrícula e com os atos posteriores praticados pelas partes.
Em determinados casos, o contrato particular pode justamente constituir elemento fundamental para demonstrar a relação jurídica que deu origem ao direito à transferência.
Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?
Não.
Embora ambos possam resultar na regularização da propriedade imobiliária, possuem fundamentos jurídicos diferentes.
Na adjudicação compulsória existe, essencialmente, uma relação obrigacional relacionada à transferência do imóvel.
Na usucapião, a aquisição decorre da posse qualificada exercida durante o período e nas condições estabelecidas pela legislação.
Essa diferença é decisiva.
Quando existe contrato capaz de demonstrar a aquisição e obrigação de transferência, é necessário avaliar se o caminho contratual e registral é mais adequado antes de recorrer à usucapião.
Qual procedimento é mais adequado para imóvel sem escritura?
Não existe uma resposta única.
Um imóvel denominado informalmente como “sem escritura” pode apresentar situações jurídicas completamente diferentes.
Pode existir contrato quitado e vendedor que não outorgou o título; sucessivas cessões; inventário pendente; simples posse sem título; erro na matrícula; ausência de registro de título já existente ou outra irregularidade documental.
Dependendo da origem do problema, a solução poderá envolver adjudicação compulsória, usucapião, inventário, registro de título, retificação ou outra medida de regularização.
Por isso, o diagnóstico deve preceder a escolha do procedimento.
A adjudicação transfere automaticamente a propriedade?
É importante distinguir o reconhecimento do direito da efetiva regularização registral.
No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme disciplina do Código Civil.
Assim, a finalidade prática da adjudicação está relacionada à obtenção do título que permitirá realizar a transferência registral.
O procedimento somente estará patrimonialmente completo quando seus efeitos forem devidamente refletidos na matrícula do imóvel.
Quanto tempo demora?
Não existe prazo único.
A duração depende da documentação, complexidade da cadeia contratual, localização e manifestação dos interessados, necessidade de diligências, exigências registrais e, quando judicial, do próprio desenvolvimento do processo.
A via extrajudicial não deve ser apresentada como garantia de solução imediata. Sua adequação depende das condições concretas para utilização do procedimento registral.
Por que analisar a matrícula e o contrato conjuntamente?
O contrato demonstra a relação negocial existente entre as partes, enquanto a matrícula revela a situação jurídica registral do imóvel.
A análise isolada de apenas um desses documentos pode produzir diagnóstico incompleto.
É necessário verificar, entre outros aspectos, se o vendedor contratual corresponde ao titular registral ou integra uma cadeia anterior de transmissões, se a descrição do imóvel é compatível, se existem ônus ou atos posteriores e quais providências serão necessárias para permitir o registro final.
Essa confrontação entre título e registro constitui uma das etapas centrais da análise da adjudicação compulsória.
Análise do caso concreto
A adjudicação compulsória pode constituir instrumento adequado para regularizar imóveis cuja transferência definitiva permaneceu pendente, inclusive em negócios celebrados há muitos anos.
Entretanto, sua utilização exige análise da origem da aquisição, obrigações contratuais, pagamento, cadeia de transmissões, matrícula e documentação disponível.
Antes de escolher entre adjudicação judicial, extrajudicial, usucapião ou outra medida, é necessário identificar qual é exatamente o obstáculo que impede a propriedade de chegar ao adquirente.