O que significa regularizar um imóvel?
A regularização imobiliária consiste na identificação e correção de questões jurídicas, registrais, documentais ou administrativas que impeçam que a situação formal do imóvel corresponda adequadamente à sua realidade.
As irregularidades podem estar relacionadas à propriedade, à matrícula, às características físicas do imóvel, às construções existentes, à transmissão entre antigos e atuais titulares ou à ausência de registro de negócios realizados anteriormente.
Por isso, não existe um procedimento único denominado simplesmente “regularização de imóvel”. A medida adequada depende da identificação da irregularidade existente.
Por onde começa a regularização de um imóvel?
A análise normalmente começa pela obtenção da matrícula atualizada ou, conforme o caso, da transcrição imobiliária anterior.
Esse documento permite identificar quem figura como proprietário, a descrição registral do imóvel, sua origem, transmissões anteriores, averbações e eventuais ônus ou restrições que constem do registro.
A partir dessas informações, a matrícula deve ser confrontada com os documentos do atual interessado e com a situação efetivamente existente.
Contratos, escrituras, formais de partilha, instrumentos de cessão, documentos possessórios, plantas, cadastros municipais e outros elementos podem ser necessários para reconstruir o histórico jurídico do imóvel.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não.
A escritura pública, quando exigida, é instrumento utilizado para formalizar determinado negócio jurídico. O registro, por sua vez, é o ato praticado perante o Registro de Imóveis que produz os efeitos jurídicos próprios da transmissão ou constituição do direito real.
No caso da transferência imobiliária entre vivos, o Código Civil estabelece que a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis e que, enquanto esse registro não ocorrer, o alienante continua sendo considerado proprietário do imóvel.
Essa distinção explica por que uma pessoa pode ter adquirido e pago um imóvel, possuir escritura ou contrato e, ainda assim, constatar que a propriedade não foi registrada em seu nome.
O que é matrícula do imóvel?
A matrícula é o registro individualizado no qual são concentradas as informações juridicamente relevantes sobre determinado imóvel.
Nela são identificados, entre outros elementos, a descrição do bem, sua titularidade e os atos de registro e averbação relacionados àquele imóvel.
Por isso, a matrícula atualizada constitui um dos principais documentos para qualquer análise envolvendo compra e venda, inventário, usucapião, adjudicação compulsória, regularização ou conflito sobre propriedade.
Entretanto, a matrícula deve ser interpretada em conjunto com os demais documentos e com a situação concreta do imóvel.
Qual a diferença entre registro e averbação?
Embora ambos sejam atos praticados no Registro de Imóveis, registro e averbação possuem funções distintas.
O registro é utilizado para os atos que a legislação submete a essa forma de ingresso no fólio real, como determinadas transmissões e constituições de direitos reais.
A averbação é utilizada para lançar alterações e ocorrências juridicamente relevantes relacionadas ao imóvel ou às pessoas nele inscritas, nas hipóteses previstas em lei.
A definição do ato adequado depende, portanto, da natureza jurídica do título ou da alteração que se pretende fazer constar da matrícula.
O que é retificação de matrícula?
A retificação é o procedimento destinado a corrigir ou adequar determinadas informações constantes do registro imobiliário quando não correspondem corretamente à realidade jurídica ou física que deva constar do registro.
A Lei de Registros Públicos disciplina hipóteses de retificação pelo próprio oficial e outras que dependem de requerimento do interessado, documentação técnica e observância do procedimento legal.
Quando a questão envolve descrição perimetral, medidas, confrontações ou área do imóvel, podem ser necessários planta e memorial descritivo elaborados por profissional legalmente habilitado, além das providências previstas na legislação registral.
A retificação não deve ser utilizada como mecanismo para realizar, de forma indireta, uma transmissão de propriedade ou aquisição de área que exija instrumento jurídico próprio.
A disciplina básica está nos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos.
Área ou medidas diferentes da matrícula podem ser corrigidas?
Podem existir situações em que a descrição constante da matrícula não corresponda adequadamente à configuração física do imóvel.
Nesses casos, deve-se identificar inicialmente a origem da divergência.
Diferenças de medidas, confrontações ou área podem exigir levantamento técnico e procedimento de retificação registral. Entretanto, uma aparente diferença de metragem também pode decorrer de parcelamento irregular, ocupação de área distinta, sobreposição, erro em documentos antigos ou outras situações que não se resolvem simplesmente alterando a matrícula.
Por isso, a análise jurídica e a análise técnica do imóvel frequentemente precisam ser realizadas em conjunto.
Construção não averbada pode ser regularizada?
A existência de uma edificação no terreno não significa necessariamente que essa construção esteja regularmente refletida na documentação imobiliária.
É comum encontrar imóveis cuja matrícula descreve apenas o terreno ou apresenta construção diferente daquela efetivamente existente.
A regularização pode envolver providências perante o Município e, posteriormente, a correspondente averbação no Registro de Imóveis, observados os documentos e requisitos aplicáveis à situação.
Há ainda hipóteses legais específicas de simplificação. A Lei nº 13.865/2019, por exemplo, introduziu na Lei de Registros Públicos regra especial para determinadas construções residenciais urbanas unifamiliares de um só pavimento, concluídas há mais de cinco anos e localizadas em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.
Isso, contudo, não constitui dispensa geral de regularização para toda construção antiga.
Imóvel comprado por contrato particular pode ser regularizado?
Em determinadas situações, sim.
Primeiro é necessário analisar o conteúdo do contrato, quem figura como proprietário na matrícula, se houve pagamento, se existem cessões posteriores e se as pessoas que deveriam formalizar a transmissão ainda podem fazê-lo voluntariamente.
Dependendo do caso, a regularização poderá ocorrer mediante escritura e registro, adjudicação compulsória, usucapião ou outro instrumento juridicamente adequado.
A existência de contrato particular, portanto, é um elemento importante, mas não permite definir antecipadamente qual procedimento será necessário.
Imóvel sem escritura pode ser regularizado?
A ausência de escritura não significa necessariamente que o imóvel seja impossível de regularizar.
É necessário identificar como o imóvel foi adquirido e qual é sua situação registral.
Um imóvel pode ter sido objeto de contrato particular, cessão de direitos, sucessivas transmissões não registradas, posse prolongada ou outras relações jurídicas capazes de conduzir a procedimentos diferentes.
Em determinadas situações, poderá ser analisada a adjudicação compulsória; em outras, a usucapião; e há casos em que a solução dependerá de inventário, escritura, retificação ou providências administrativas e registrais.
A escolha deve decorrer da documentação e não simplesmente da ausência de escritura.
Imóvel de pessoa falecida pode ser regularizado?
Sim, mas é necessário identificar de que forma o falecimento interfere na cadeia jurídica do imóvel.
Se o proprietário registral faleceu, podem existir questões relacionadas a inventário e sucessão. Se faleceu o vendedor depois de celebrado e cumprido determinado negócio, pode ser necessário examinar a possibilidade de formalização da aquisição ou de adjudicação compulsória.
Também podem existir transmissões sucessivas nas quais negócios antigos nunca foram registrados.
Por isso, a análise deve confrontar a matrícula com os documentos da aquisição e com a cadeia sucessória, evitando a utilização de procedimento inadequado apenas porque algum dos envolvidos faleceu.
Usucapião é sempre necessária para regularizar imóvel sem documento?
Não.
A usucapião é apenas um dos instrumentos possíveis de aquisição e regularização da propriedade.
Quando existe negócio jurídico aquisitivo documentado, por exemplo, pode haver situação compatível com adjudicação compulsória. Quando o problema está apenas na descrição registral, pode ser necessária retificação. Quando existe título hábil ainda não registrado, a providência pode estar no próprio Registro de Imóveis.
Em outras situações, a solução pode depender de inventário, escritura, averbação ou procedimento administrativo.
A origem do direito e a documentação disponível devem ser examinadas antes da escolha do procedimento.
O que é REURB?
A Regularização Fundiária Urbana — REURB é um regime jurídico próprio, disciplinado pela Lei nº 13.465/2017, destinado à regularização de núcleos urbanos informais mediante medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais.
Portanto, REURB não é sinônimo de qualquer regularização individual de imóvel.
Ela possui objeto, legitimados, procedimento e instrumentos próprios e envolve atuação do poder público competente e posterior repercussão no Registro de Imóveis. A Lei nº 13.465/2017 constitui o marco federal atualmente aplicável à regularização fundiária urbana.
Antes de considerar esse procedimento, é necessário verificar se a situação efetivamente se enquadra no regime legal da regularização fundiária urbana.
Regularização registral e regularização perante a Prefeitura são a mesma coisa?
Não necessariamente.
A regularidade registral diz respeito aos atos e informações que devem ingressar no Registro de Imóveis.
A regularidade urbanística ou administrativa pode envolver legislação municipal, aprovação de projeto, parcelamento do solo, construção, uso e ocupação, cadastro e outras exigências de competência administrativa.
Em diversos casos as duas dimensões se relacionam. Uma construção que se pretende averbar, por exemplo, pode exigir providências administrativas anteriores.
Por essa razão, a regularização deve identificar quais órgãos e profissionais precisam participar do procedimento, evitando tratar como problema exclusivamente cartorário uma questão que também possua componente urbanístico ou técnico.
Quais profissionais podem participar da regularização?
Dependendo da irregularidade identificada, a regularização imobiliária pode exigir atuação multidisciplinar.
Além da análise jurídica e registral, determinadas situações dependem de levantamento topográfico, planta, memorial descritivo, projetos, responsabilidade técnica ou outros documentos elaborados por engenheiro, arquiteto ou profissional legalmente habilitado.
Cartórios, Município e outros órgãos públicos também podem participar conforme o procedimento aplicável.
A necessidade de cada profissional deve ser definida a partir do problema concreto, e não de maneira genérica para todo imóvel irregular.
Análise jurídica e documental do imóvel
Uma regularização segura começa pelo diagnóstico.
É necessário identificar o que consta da matrícula, o que ocorreu juridicamente ao longo do tempo e qual é a realidade atual do imóvel.
A partir desse confronto é possível estabelecer uma sequência adequada de providências e verificar se o caso envolve registro de título, escritura, averbação, retificação, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, regularização administrativa, REURB ou combinação de procedimentos.
Essa análise prévia reduz o risco de iniciar um procedimento incapaz de solucionar a irregularidade efetivamente existente.