O que deve ser analisado em um contrato de locação?
O contrato de locação estabelece direitos e obrigações relacionados à utilização temporária de um imóvel mediante pagamento de aluguel.
Além do valor e do prazo, é importante definir adequadamente a finalidade da locação, forma de reajuste, garantia, encargos, condições de conservação, responsabilidades por reparos, possibilidade de alterações no imóvel, hipóteses de inadimplemento e condições para sua devolução.
Uma redação contratual adequada reduz dúvidas durante a relação locatícia e facilita a identificação das responsabilidades quando ocorre descumprimento.
Locação residencial e comercial possuem as mesmas regras?
Ambas podem estar submetidas à Lei nº 8.245/1991, mas existem diferenças relevantes.
Na locação residencial, determinadas consequências jurídicas dependem, entre outros fatores, do prazo contratado e da forma como a relação prossegue depois de seu término.
Na locação não residencial ou comercial, além das regras gerais, podem surgir questões relacionadas ao estabelecimento empresarial, fundo de comércio e, quando preenchidos os requisitos legais, ao direito à renovação da locação.
Por isso, um contrato destinado à residência não deve simplesmente ser reproduzido para disciplinar uma locação comercial.
Quais são as principais obrigações do locador?
A Lei do Inquilinato estabelece diversas obrigações ao locador.
Entre elas estão entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico durante a locação, manter a forma e o destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à contratação.
A legislação também disciplina responsabilidades relacionadas a despesas, recibos, tributos e encargos, devendo o contrato ser analisado juntamente com essas disposições legais.
Quais são as principais obrigações do locatário?
O locatário também assume obrigações legais e contratuais.
Entre as principais estão pagar pontualmente aluguel e encargos, utilizar o imóvel conforme sua destinação, tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, comunicar danos cuja reparação incumba ao locador e restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes de seu uso normal.
Além dessas obrigações legais, devem ser observadas as cláusulas válidas estabelecidas no contrato.
Quais garantias podem ser exigidas na locação?
A Lei do Inquilinato prevê modalidades específicas de garantia, entre elas caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A legislação veda a utilização de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Quando a garantia escolhida for caução em dinheiro, seu valor não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel e deverá observar a forma de depósito estabelecida pela legislação.
A escolha da garantia deve considerar as características da relação contratual e os requisitos próprios de cada modalidade. Essas regras constam especialmente dos arts. 37 e 38 da Lei nº 8.245/1991.
O aluguel pode ser reajustado?
Sim, observadas as regras legais e contratuais aplicáveis.
As partes podem estabelecer critério de reajuste no contrato e também podem, de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel ou modificar cláusula de reajuste.
Além do reajuste periódico previsto contratualmente, existe situação distinta: a revisão do aluguel ao valor de mercado. Não havendo acordo, a Lei do Inquilinato permite ao locador ou ao locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, requerer judicialmente a revisão do aluguel.
Reajuste contratual e revisão judicial do aluguel, portanto, não são a mesma coisa.
Quem deve pagar IPTU e condomínio?
A resposta depende da natureza da despesa, da legislação e, em determinados casos, do que foi expressamente atribuído no contrato.
Na locação em condomínio, a Lei do Inquilinato distingue despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, atribuindo-lhes regimes diferentes.
Quanto a impostos, taxas e outros encargos relacionados ao imóvel, também é necessário verificar a disciplina legal e contratual.
Por isso, expressões genéricas como “o inquilino paga todas as despesas do imóvel” não substituem uma redação contratual adequada nem afastam disposições legais aplicáveis.
O locatário pode realizar obras ou modificações no imóvel?
Obras e modificações devem ser examinadas conforme sua natureza e as disposições contratuais.
A Lei do Inquilinato disciplina as benfeitorias necessárias e úteis e admite que o contrato estabeleça regras específicas sobre indenização e direito de retenção.
Além da questão econômica, determinadas alterações podem depender de autorização do proprietário, condomínio, Município ou outros órgãos competentes.
Por isso, especialmente em imóveis comerciais, é recomendável definir previamente quais intervenções são permitidas, quem será responsável por sua execução e qual será a situação das modificações ao término da locação.
O locatário pode devolver o imóvel antes do fim do contrato?
Em regra, sim.
Durante o prazo contratual, o locatário pode devolver o imóvel, ficando sujeito à multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou, inexistindo estipulação, à multa judicialmente fixada.
A Lei do Inquilinato prevê ainda hipótese de dispensa da multa quando a devolução decorrer de transferência do locatário, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidade diferente daquela do início do contrato, desde que observada a notificação escrita no prazo legal.
Há também disciplina própria para determinadas locações não residenciais estruturadas nos termos do art. 54-A, razão pela qual a análise do contrato concreto continua necessária.
Como funciona a multa por devolução antecipada?
A multa prevista para devolução antecipada pelo locatário deve observar a proporcionalidade em relação ao período já cumprido do contrato, nos termos do art. 4º da Lei do Inquilinato.
Por exemplo, a existência de cláusula estabelecendo multa equivalente a determinado número de aluguéis não significa necessariamente que esse valor integral será devido independentemente do momento da devolução.
É necessário examinar o prazo total contratado, o período efetivamente cumprido, a cláusula penal e a causa da devolução.
O que acontece quando o aluguel não é pago?
O não pagamento de aluguel e demais encargos contratualmente exigíveis caracteriza inadimplemento e pode gerar consequências previstas na legislação e no contrato.
Dependendo da situação, podem ser adotadas medidas de cobrança e também ser requerida judicialmente a resolução da locação com despejo.
A Lei do Inquilinato admite, inclusive, a cumulação do pedido de rescisão da locação com cobrança dos aluguéis e acessórios na ação de despejo por falta de pagamento.
Antes da medida judicial, devem ser examinados contrato, garantia, pagamentos realizados, encargos, notificações eventualmente necessárias e demais circunstâncias da relação locatícia.
O que é ação de despejo?
A ação de despejo é o instrumento processual destinado à retomada do imóvel nas hipóteses admitidas pela legislação locatícia.
A falta de pagamento é uma das situações conhecidas, mas não é a única hipótese de desfazimento da locação.
A Lei nº 8.245/1991 disciplina diferentes fundamentos e procedimentos relacionados à retomada, considerando a causa do desfazimento, a modalidade da locação, seu prazo e outras circunstâncias.
Por isso, a possibilidade de despejo deve ser examinada conforme o contrato e o fundamento jurídico concreto.
Existe despejo liminar?
A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas nas quais pode ser concedida liminar para desocupação em quinze dias, desde que estejam presentes os requisitos legais correspondentes.
Não se trata, portanto, de providência automaticamente disponível em toda ação de despejo.
Em algumas dessas hipóteses, a legislação exige prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. A possibilidade de utilização da medida deve ser avaliada a partir do fundamento do despejo e da situação concreta do contrato.
O locatário pode evitar o despejo pagando a dívida?
Na ação de despejo fundada em falta de pagamento, a Lei do Inquilinato estabelece mecanismo específico pelo qual o locatário e o fiador podem, observados os requisitos e prazos legais, evitar a resolução da locação mediante pagamento do débito atualizado nos termos da lei.
Essa faculdade possui limitações. A legislação, por exemplo, restringe sua utilização quando o locatário já tiver empregado esse mecanismo nos 24 meses imediatamente anteriores ao ajuizamento da ação.
A possibilidade deve ser analisada conforme o estágio do processo e o histórico da relação locatícia.
Qual a importância da vistoria do imóvel?
A vistoria constitui importante elemento documental da relação locatícia.
Um laudo elaborado no início da locação permite registrar as condições em que o imóvel foi entregue e facilita a comparação com seu estado no momento da devolução.
Fotografias, vídeos, descrição de acabamentos, instalações, equipamentos e eventuais defeitos preexistentes podem complementar essa documentação.
A vistoria é especialmente relevante porque o locatário possui obrigação legal de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.
Como deve ocorrer a entrega das chaves?
A devolução do imóvel deve ser adequadamente documentada.
Além da entrega física das chaves, podem ser relevantes vistoria final, apuração de aluguéis e encargos pendentes, leitura ou encerramento de serviços, identificação de eventuais reparos e formalização da data em que a posse foi efetivamente restituída.
Quando existe divergência entre locador e locatário sobre a condição do imóvel ou sobre valores exigidos, a simples ausência de consenso não deve produzir indefinidamente uma situação de incerteza sobre a devolução.
A documentação dessa etapa reduz controvérsias posteriores sobre aluguel, encargos e responsabilidades.
O proprietário pode vender um imóvel que está alugado?
Sim, mas a existência da locação produz consequências jurídicas que precisam ser observadas.
A Lei do Inquilinato assegura ao locatário, em determinadas condições, direito de preferência na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros, quando o locador pretender vendê-lo.
A legislação disciplina a comunicação da proposta e os elementos que devem ser informados ao locatário.
Também existem regras específicas sobre a continuidade ou denúncia da locação pelo adquirente, devendo ser examinados o contrato, seu prazo, eventual cláusula de vigência e a situação registral.
Como funciona a locação comercial e a ação renovatória?
A locação destinada ao exercício de atividade empresarial pode receber proteção específica quando preenchidos os requisitos previstos na Lei do Inquilinato.
O art. 51 disciplina condições para que o locatário possa pleitear judicialmente a renovação do contrato, incluindo contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo legal da contratação ou da soma de contratos escritos e exploração do mesmo ramo pelo período exigido.
Existe ainda prazo próprio para o ajuizamento da ação renovatória: o direito deve ser exercido no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do término do contrato em vigor.
Por se tratar de prazo legal relevante, contratos comerciais devem ser acompanhados antes de sua data final.
A locação pode continuar depois do término do contrato?
Sim, em determinadas circunstâncias.
As consequências do término do prazo dependem da natureza da locação, do prazo originalmente contratado e do comportamento das partes após seu encerramento.
Na locação residencial, por exemplo, a Lei do Inquilinato estabelece regimes distintos conforme determinadas características do contrato. Na locação não residencial também existem regras próprias para a prorrogação por prazo indeterminado.
Assim, o simples fato de a data prevista no contrato ter transcorrido não permite concluir, isoladamente, que a ocupação tenha se tornado irregular.
Análise jurídica da relação locatícia
Problemas relacionados à locação raramente devem ser analisados a partir de uma única cláusula.
É necessário examinar o contrato integral, eventuais aditivos, garantia, laudos de vistoria, pagamentos, comunicações entre as partes, notificações, estado do imóvel e acontecimentos ocorridos durante a relação.
Essa análise permite identificar direitos e obrigações do locador e do locatário e definir a medida adequada diante de inadimplemento, devolução antecipada, danos ao imóvel, necessidade de retomada, revisão do aluguel, renovação comercial ou outra controvérsia locatícia.