“Atualizado em Setembro de 2026“
A existência de um imóvel sem escritura, sem registro em nome da pessoa falecida ou com alguma irregularidade documental é uma situação relativamente comum em inventários.
O problema pode aparecer de diversas formas: o falecido comprou o imóvel por contrato particular e nunca recebeu a escritura; exercia apenas a posse; a matrícula permanece em nome de antigo proprietário; existe construção não averbada; a área ocupada não corresponde à registrada; ou a cadeia documental ficou incompleta ao longo dos anos.
Diante disso, surge uma dúvida importante:
é preciso regularizar primeiro o imóvel para depois fazer o inventário?
Nem sempre.
Em determinadas situações, é possível tratar no inventário não propriamente da propriedade registral — que o falecido não possuía formalmente —, mas dos direitos que efetivamente integravam seu patrimônio, inclusive direitos aquisitivos ou possessórios.
A identificação correta desses direitos é o primeiro passo para definir tanto o inventário quanto a posterior regularização do imóvel.
Imóvel irregular pode entrar no inventário?
A resposta depende do tipo de irregularidade.
Não é adequado tratar da mesma maneira um imóvel registrado em nome do falecido que possui apenas uma construção não averbada e outro imóvel cuja matrícula continua em nome de terceiro.
Também é diferente a situação de quem possuía contrato de compra e venda daquela de quem exercia posse prolongada sem título formal.
Portanto, antes de decidir como o bem será relacionado no inventário, é necessário identificar qual direito o falecido efetivamente possuía na data do óbito.
Essa distinção é essencial porque propriedade, direitos aquisitivos e direitos possessórios não são juridicamente equivalentes.
O imóvel está registrado em nome do falecido, mas possui alguma irregularidade
Esta é uma das situações mais simples de compreender.
Pode ocorrer de o falecido constar como proprietário na matrícula, mas existir uma divergência entre a situação registral e a realidade física ou administrativa do imóvel.
São exemplos:
construção não averbada, ampliação posterior, divergência de área, alteração de numeração, cadastro municipal desatualizado ou outras pendências documentais.
Nessas hipóteses, a irregularidade precisa ser identificada, mas não significa automaticamente inexistência da propriedade.
A estratégia dependerá da natureza da pendência e das exigências necessárias para que o imóvel possa posteriormente ser registrado em nome dos herdeiros.
E se o imóvel ainda estiver registrado em nome de outra pessoa?
Aqui a análise muda significativamente.
Imagine que o falecido tenha comprado um imóvel anos atrás, pago integralmente o preço e recebido a posse, mas nunca tenha obtido a escritura definitiva.
A matrícula permanece em nome do vendedor.
Nesse caso, seria tecnicamente impreciso simplesmente afirmar no inventário que o falecido era proprietário registral daquele imóvel.
É necessário examinar os direitos decorrentes da aquisição realizada em vida.
Contrato de compra e venda, compromisso, recibos, comprovantes de pagamento, cessões, procurações, documentos tributários e outros elementos podem ser relevantes para demonstrar a relação jurídica existente.
Dependendo da situação, a regularização posterior poderá envolver escritura, adjudicação compulsória ou outra medida juridicamente adequada.
Essa é também uma das razões pelas quais a documentação de uma aquisição imobiliária deve ser preservada mesmo depois da entrega das chaves.
O falecido tinha apenas contrato de compra e venda
Ter um contrato não é necessariamente o mesmo que possuir a propriedade registrada.
Isso não significa, porém, que o contrato seja juridicamente irrelevante para o inventário.
O documento pode demonstrar a existência de direitos aquisitivos com conteúdo econômico, cuja natureza e extensão deverão ser analisadas no caso concreto.
A sucessão não cria retroativamente uma propriedade que o falecido não possuía. O que ocorre é a transmissão aos sucessores da posição patrimonial que efetivamente integrava a herança, observada a natureza do direito existente.
Por isso, a primeira pergunta não deve ser apenas:
“o imóvel está no nome do falecido?”
Mas também:
“qual era o direito que o falecido possuía sobre esse imóvel?”
Direitos possessórios podem ser inventariados?
Este é um ponto especialmente relevante.
O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu expressamente a possibilidade de partilha, em inventário, de direitos possessórios sobre imóveis não devidamente escriturados.
No REsp 1.984.847/MG, a Terceira Turma do STJ decidiu que o patrimônio partilhável não é composto apenas por propriedades formalmente constituídas. Direitos com expressão econômica também podem integrar a sucessão, ainda que existam problemas de regularização ou formalização.
O precedente é particularmente útil porque distingue posse de propriedade.
A partilha dos direitos possessórios não transforma automaticamente os herdeiros em proprietários registrais.
O que se transmite e partilha, nessa hipótese, são os direitos possessórios cuja existência seja demonstrada.
A discussão sobre a regularização da propriedade pode exigir providência própria posteriormente.
O STJ exige que a posse seja efetivamente demonstrada
O precedente não deve ser interpretado como autorização automática para incluir no inventário qualquer imóvel que os herdeiros afirmem ter pertencido ao falecido.
No próprio REsp 1.984.847/MG, o STJ determinou o prosseguimento do inventário para que fossem apuradas a existência dos direitos possessórios e a qualidade da posse exercida, entre outras questões relevantes.
Portanto, documentação continua sendo fundamental.
Conforme o caso, podem ser relevantes contratos, cessões de direitos, recibos, comprovantes de pagamento, documentos municipais, contas relacionadas ao imóvel, documentos referentes a benfeitorias e outros elementos capazes de demonstrar a origem e o exercício dos direitos alegados.
Inventariar os direitos não regulariza automaticamente o imóvel
Esta distinção precisa ficar muito clara.
Inventário e regularização imobiliária possuem finalidades diferentes.
O inventário identifica o patrimônio transmissível, os sucessores e a forma pela qual bens e direitos serão atribuídos.
Já a regularização busca solucionar o problema jurídico ou registral que impede que determinada situação corresponda formalmente à realidade.
O próprio STJ, ao admitir a partilha dos direitos possessórios, ressaltou que a questão sucessória pode ser resolvida sem que isso implique solução automática da discussão sobre a propriedade formal do imóvel.
Essa separação evita um erro frequente: imaginar que mencionar determinado imóvel na partilha fará com que o Cartório de Registro de Imóveis passe automaticamente a reconhecer os herdeiros como proprietários.
Isso dependerá da situação registral e do título juridicamente adequado.
Depois do inventário, como o imóvel pode ser regularizado?
Não existe uma única resposta.
A solução depende da origem da irregularidade.
Se havia aquisição documentada e obrigação de transferência da propriedade, pode ser necessário analisar a possibilidade de adjudicação compulsória.
Se a situação decorre de posse prolongada e estão presentes os requisitos legais, pode ser examinada a usucapião.
Se o problema está na construção, na descrição, na área ou em determinada averbação, poderão ser necessárias medidas registrais, administrativas ou, em algumas hipóteses, judiciais.
Também existem situações em que a cadeia de transmissões precisa ser reconstruída documentalmente antes de se definir a providência adequada.
Por isso, a expressão “imóvel irregular” descreve o problema de maneira muito ampla. O tratamento jurídico depende da causa concreta da irregularidade.
LINKS INTERNOS: “adjudicação compulsória” → Artigo 2; “usucapião” → Artigo 1. Não precisamos inserir um terceiro link nesse mesmo parágrafo.
É melhor regularizar antes ou depois do inventário?
Essa decisão deve ser tomada caso a caso.
Em determinadas situações, resolver previamente uma pendência pode facilitar a partilha e o posterior registro.
Em outras, a morte do titular da relação jurídica faz com que seja necessário primeiro definir sucessores, inventariante ou direitos hereditários para que a regularização possa prosseguir adequadamente.
Há ainda hipóteses em que a sucessão dos direitos e a regularização podem ser estruturadas de forma coordenada.
Por isso, uma regra absoluta como “primeiro regulariza e depois inventaria” pode conduzir a uma estratégia inadequada.
O correto é identificar a situação documental e registral antes de estabelecer a sequência das providências.
O vendedor também faleceu. Isso impede a regularização?
Não necessariamente.
Esse cenário é comum em contratos antigos.
O comprador faleceu sem receber a escritura e, anos depois, constata-se que o vendedor também faleceu.
A existência de falecimentos sucessivos pode tornar a análise documental e processual mais complexa, mas não significa automaticamente que o direito deixou de existir.
É necessário reconstruir a relação jurídica: identificar o contrato, verificar pagamentos, analisar a matrícula, examinar as sucessões envolvidas e determinar qual medida é adequada para obter a regularização.
Dependendo dos fatos e documentos, podem surgir questões relacionadas à adjudicação compulsória, sucessão de direitos ou outras medidas.
A antiguidade do negócio, isoladamente, não permite escolher a solução jurídica sem essa análise.
E se o falecido possuía o imóvel há muitos anos, mas não havia contrato?
A ausência de contrato exige investigação diferente.
Nesse cenário, será necessário compreender a origem, duração e características da posse.
Tempo de ocupação, finalidade do imóvel, existência de oposição, documentos disponíveis, características da área e outros elementos podem ser relevantes para verificar se existe hipótese de aquisição pela usucapião.
Entretanto, não se deve presumir que toda posse antiga gera automaticamente usucapião.
Cada modalidade possui requisitos próprios.
Os herdeiros podem continuar a posse exercida pelo falecido?
A legislação civil reconhece a transmissão da posse aos herdeiros e legatários com os mesmos caracteres, e essa continuidade pode possuir relevância jurídica para determinadas formas de regularização.
Isso, porém, não elimina a necessidade de examinar a natureza da posse exercida pelo falecido e as circunstâncias posteriores.
O STJ, inclusive, utiliza a autonomia entre propriedade e posse como um dos fundamentos para admitir a partilha de direitos possessórios. No REsp 1.984.847/MG, a Corte relacionou essa conclusão aos arts. 1.206 do Código Civil e 620, IV, “g”, do CPC.
Portanto, a posse também pode integrar a análise sucessória — mas precisa ser juridicamente caracterizada e comprovada.
Construção não averbada impede o inventário?
Não se deve confundir a titularidade do terreno com a regularidade registral da edificação.
É possível que a matrícula esteja regularmente em nome do falecido, mas a casa existente no local tenha sido construída ou ampliada sem a correspondente averbação.
Nesse cenário, a irregularidade da construção precisa ser enfrentada, especialmente para permitir futura regularização registral, alienação ou outros atos.
Mas a conclusão jurídica dependerá dos documentos e da natureza específica da pendência.
Por isso, matrícula, cadastro municipal, planta, documentos da construção e realidade física devem ser confrontados.
Inventário judicial ou extrajudicial?
A existência de imóvel irregular não determina, isoladamente, que o inventário tenha necessariamente de ser judicial.
A escolha da via depende do conjunto das circunstâncias e dos requisitos legais aplicáveis.
As regras do inventário extrajudicial foram significativamente atualizadas pela Resolução CNJ nº 571/2024. Atualmente, inclusive, existem hipóteses regulamentadas de inventário extrajudicial com interessado menor ou incapaz e, observados requisitos específicos, até mesmo quando há testamento.
A escritura pública de inventário e partilha é título hábil para transferência de bens e direitos e para registro imobiliário, quando presentes os requisitos pertinentes.
Contudo, se a irregularidade envolver controvérsia, necessidade de produção probatória, conflito entre interessados ou questão que exija pronunciamento jurisdicional, a via judicial poderá ser necessária.
Quais documentos devem ser separados?
A documentação necessária depende justamente do tipo de direito que será inventariado e da irregularidade existente.
Como ponto de partida, normalmente é importante reunir documentos do falecido e dos sucessores, certidão de óbito, matrícula ou transcrição do imóvel, contratos e cessões existentes, comprovantes relacionados à aquisição, documentos tributários, elementos relativos à posse e documentação da construção quando houver divergência física ou registral.
O objetivo não é apenas formar uma pasta de documentos.
É reconstruir a história jurídica do imóvel.
Essa reconstrução permite responder três perguntas:
quem aparece no registro, qual direito o falecido efetivamente possuía e qual providência será necessária para chegar à situação registral pretendida pelos herdeiros?
Um exemplo ajuda a compreender
Imagine que uma pessoa tenha comprado uma casa por contrato particular há vinte anos.
O preço foi pago, as chaves foram entregues e a família permaneceu no imóvel desde então. A escritura definitiva, porém, nunca foi realizada e a matrícula continua em nome do antigo vendedor.
O comprador falece.
O fato de a matrícula estar em nome de terceiro não deve levar automaticamente à conclusão de que não existe nada relacionado ao imóvel a ser considerado na sucessão.
Primeiro será necessário identificar a natureza dos direitos adquiridos pelo falecido e comprová-los.
Depois, conforme os documentos e as circunstâncias, será definida a forma de transmissão desses direitos e a medida necessária para alcançar a regularização imobiliária.
O erro seria chamar de “propriedade registrada” aquilo que ainda não estava registrado — ou, no extremo oposto, ignorar direitos patrimoniais apenas porque faltou a formalização registral.
O ponto central: inventário e matrícula precisam conversar
Quando existe imóvel irregular em uma sucessão, a análise exclusivamente sucessória pode ser insuficiente.
É preciso examinar simultaneamente Direito das Sucessões, Direito Imobiliário e Direito Registral.
A partilha precisa descrever corretamente aquilo que está sendo transmitido.
A regularização, por sua vez, precisa considerar quem passou a ocupar a posição jurídica anteriormente pertencente ao falecido.
Quando essas duas etapas são tratadas de maneira desconectada, pode surgir um problema posterior: o inventário termina, mas o título obtido não é suficiente para solucionar a situação existente na matrícula.
A estratégia jurídica deve, portanto, considerar desde o início onde o imóvel está documentalmente hoje e onde se pretende chegar no Registro de Imóveis.
Conclusão
A existência de um imóvel irregular não significa, por si só, que seja impossível realizar o inventário.
O ponto fundamental é identificar corretamente qual direito integrava o patrimônio da pessoa falecida.
Em alguns casos haverá propriedade registrada com pendência documental. Em outros, direitos decorrentes de contrato. Também podem existir direitos possessórios economicamente relevantes e suscetíveis de partilha — possibilidade expressamente reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça.
A regularização posterior poderá exigir escritura, adjudicação compulsória, usucapião, providência registral, medida administrativa ou solução judicial, conforme a origem da irregularidade.
Por isso, inventariar e regularizar não são necessariamente a mesma etapa, mas devem ser planejados de forma coordenada.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo. A solução adequada depende da análise da sucessão, da matrícula, dos documentos e da situação concreta do imóvel.
Marcos de Sales Carvalho — OAB/SP 498.015
Conteúdo jurídico informativo.
