A compra de um imóvel normalmente envolve valores elevados e produz consequências jurídicas que podem se prolongar por muitos anos. Por isso, a análise da negociação não deve começar apenas pelo preço, pelas condições de pagamento ou pelas características físicas do imóvel.
Antes da assinatura de um contrato de compra e venda, é importante verificar quem está vendendo, qual é a situação jurídica do imóvel, quais obrigações estão sendo assumidas e se existem obstáculos para que a aquisição seja posteriormente formalizada e registrada.
Um contrato bem elaborado é importante. Mas ele não substitui a análise prévia da documentação.
Em determinadas situações, problemas que poderiam ser identificados antes da assinatura somente aparecem posteriormente, quando o comprador tenta obter a escritura, registrar o imóvel, conseguir financiamento ou até mesmo revendê-lo.
O contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?
Esse é um dos pontos mais importantes da negociação imobiliária.
A assinatura de um contrato pode criar direitos e obrigações entre comprador e vendedor, mas não significa, por si só, que o comprador já se tornou proprietário registral do imóvel.
No sistema brasileiro, a transferência da propriedade imobiliária está vinculada ao registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente. O Código Civil estabelece essa sistemática e também disciplina as hipóteses em que a escritura pública é necessária para a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.
Por isso, é necessário distinguir três etapas que muitas vezes são tratadas como se fossem a mesma coisa:
contratação → formalização do título → registro imobiliário.
Dependendo da operação, essas etapas podem ocorrer em momentos diferentes.
É justamente nessa distância entre “comprar” e “registrar” que surgem muitos casos de imóvel sem escritura ou de negócios que posteriormente exigem regularização.
A matrícula deve ser analisada antes da assinatura
A matrícula atualizada do imóvel é um dos documentos centrais da análise.
Ela permite verificar, entre outras informações, quem figura como proprietário registral, a descrição do imóvel e a existência de determinados registros ou averbações que possam interferir na negociação.
É necessário conferir se a pessoa que está vendendo efetivamente possui legitimidade para realizar o negócio.
Também devem ser examinadas, conforme o caso, situações como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade, compromissos anteriormente registrados e outras restrições ou direitos que constem do registro imobiliário.
A simples apresentação de um contrato antigo, carnê de IPTU ou comprovantes de pagamento não substitui essa verificação.
O imóvel existente corresponde ao imóvel registrado?
Outro cuidado frequentemente negligenciado é comparar a realidade física com a documentação.
Uma casa pode possuir ampliações que nunca foram averbadas. Um terreno pode apresentar medidas diferentes daquelas constantes da matrícula. Uma edificação pode não estar regularmente incorporada à descrição registral.
Essas situações não significam necessariamente que a negociação seja inviável.
Entretanto, precisam ser conhecidas antes da conclusão do negócio, porque podem exigir providências administrativas, registrais ou judiciais.
É suficiente verificar apenas a matrícula?
Não.
A matrícula é fundamental, mas a segurança da operação pode exigir uma análise documental mais ampla.
A extensão dessa investigação depende das características concretas do negócio: tipo de imóvel, vendedor, origem da propriedade, existência de financiamento, ocupação, situação condominial, débitos, localização, valor e histórico da aquisição.
Conforme o caso, pode ser necessário examinar documentos pessoais e societários, estado civil e regime de bens, certidões, situação tributária, débitos condominiais, processos judiciais relacionados às partes ou ao próprio imóvel, além da documentação urbanística e registral.
Não existe uma relação universal de certidões que, isoladamente, torne qualquer aquisição absolutamente segura.
O objetivo da análise é identificar riscos juridicamente relevantes para aquela operação específica.
Atenção aos débitos de condomínio
Quando se trata de unidade em condomínio, a existência de débitos merece atenção especial.
O art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Isso torna especialmente importante verificar a situação condominial antes da aquisição e disciplinar adequadamente no contrato a responsabilidade pelos valores eventualmente existentes.
Uma cláusula atribuindo determinada dívida ao vendedor pode produzir efeitos entre as partes, mas não deve ser confundida com a análise dos efeitos que a legislação atribui à obrigação perante terceiros.
E os débitos de IPTU?
A situação tributária do imóvel também precisa ser verificada.
O art. 130 do Código Tributário Nacional prevê, em determinadas condições, a sub-rogação no adquirente dos créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel, bem como de determinadas taxas e contribuições relacionadas ao bem, ressalvada a hipótese prevista no próprio dispositivo quanto à prova de quitação constante do título.
Portanto, verificar a situação fiscal do imóvel não é uma formalidade secundária.
Estado civil do vendedor também importa
A qualificação das partes deve ser feita cuidadosamente.
Estado civil, regime de bens, existência de casamento ou união estável e outros elementos da situação familiar podem interferir na forma pela qual o negócio deve ser celebrado e na necessidade de participação ou consentimento de outras pessoas.
Por isso, identificar apenas o nome e o CPF do vendedor não é suficiente para uma operação imobiliária bem estruturada.
Quando o vendedor é pessoa jurídica, a análise muda: é necessário verificar quem possui poderes para representá-la e quais atos societários ou documentos são necessários para a alienação.
O que o contrato deve estabelecer?
O contrato deve refletir aquilo que efetivamente foi negociado, e não funcionar apenas como um formulário genérico preenchido com nomes, preço e endereço.
Entre os pontos normalmente relevantes estão:
- identificação completa das partes e do imóvel;
- preço, forma, datas e condições de pagamento;
- natureza e consequências de eventual sinal ou arras;
- condições relacionadas a financiamento, quando houver;
- momento da imissão ou transmissão da posse e entrega das chaves;
- responsabilidade por IPTU, condomínio, tributos, despesas e encargos;
- prazo e condições para outorga do título definitivo;
- obrigações documentais do vendedor;
- consequências do inadimplemento;
- hipóteses e efeitos da resolução do negócio;
- multas e demais cláusulas aplicáveis;
- situação de ocupação do imóvel;
- tratamento de irregularidades previamente identificadas;
- providências necessárias para escritura e registro.
A redação deve ser compatível com as peculiaridades do negócio.
Cláusulas contraditórias, genéricas ou copiadas de contratos destinados a operações diferentes podem gerar justamente a insegurança que o instrumento deveria evitar.
Sinal e arras são a mesma coisa?
A palavra “sinal” é frequentemente utilizada nas negociações imobiliárias, mas é importante que o contrato esclareça qual é a natureza jurídica daquele pagamento e quais consequências decorrerão do eventual descumprimento.
O Código Civil disciplina as arras nos arts. 417 a 420, estabelecendo efeitos distintos conforme as circunstâncias e o conteúdo da contratação.
Por isso, não é recomendável presumir que qualquer pagamento inicial produzirá automaticamente determinada consequência apenas porque foi chamado informalmente de “sinal”.
A redação contratual precisa ser precisa.
Quem paga escritura e registro?
O Código Civil estabelece regra sobre as despesas de escritura e registro, admitindo estipulação em sentido diverso pelas partes.
Na prática, entretanto, o contrato deve deixar claramente definido quem suportará cada despesa relacionada à operação, inclusive quando existirem custos adicionais para regularização documental.
Isso reduz a possibilidade de controvérsia no momento da formalização definitiva.
O imóvel está ocupado?
A posse também merece tratamento contratual específico.
Se o vendedor permanece no imóvel depois da assinatura, deve ficar claro quando ocorrerá a entrega.
Se houver locatário, ocupante ou terceiro exercendo posse, essa situação precisa ser previamente conhecida e juridicamente examinada.
A aquisição da propriedade e a disponibilidade material imediata do imóvel não devem ser tratadas como conceitos automaticamente equivalentes.
Compra condicionada a financiamento
Quando parte do preço depende de financiamento bancário, o contrato deve tratar adequadamente essa condição.
A aprovação do crédito do comprador não significa necessariamente que o imóvel será aceito pela instituição financeira, e a análise documental realizada pelo banco possui finalidade própria.
Por isso, é importante disciplinar previamente o que ocorrerá se o financiamento não for aprovado, se o valor liberado for inferior ao esperado ou se surgir impedimento relacionado à documentação do imóvel.
O risco de pagar antes de concluir a análise documental
Um dos momentos mais sensíveis da negociação ocorre quando o comprador realiza pagamentos relevantes antes de compreender integralmente a situação jurídica do imóvel.
Quanto maior o valor antecipado, maior pode ser a dificuldade prática de desfazer o negócio caso posteriormente seja identificado um problema.
A sequência mais prudente é estruturar a negociação de forma que a documentação relevante seja examinada e os riscos conhecidos sejam tratados contratualmente antes que obrigações de difícil reversão sejam assumidas.
E se o vendedor receber o preço e depois não transferir o imóvel?
A resposta dependerá da documentação e das circunstâncias da contratação.
Em determinadas situações, quando existe obrigação de transferir o imóvel e estão presentes os requisitos jurídicos pertinentes, poderá ser examinada a adjudicação compulsória.
É importante observar que o Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 239 o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso não significa, contudo, que qualquer contrato permita automaticamente a adjudicação. É necessário analisar a relação contratual, o cumprimento das obrigações e os demais requisitos aplicáveis ao caso concreto.
Contrato particular é sempre suficiente?
Não.
Também seria incorreto afirmar que todo negócio imobiliário exige necessariamente escritura pública.
A forma adequada depende da natureza e das características da operação.
O art. 108 do Código Civil estabelece a escritura pública como requisito para determinados negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior ao limite legal, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.
Há situações em que instrumentos particulares possuem eficácia admitida por legislação específica.
Por isso, a pergunta correta não é simplesmente “contrato particular vale?”, mas sim:
qual é o instrumento juridicamente adequado para esta operação e ele permitirá alcançar o registro pretendido?
Contrato de gaveta exige cautela
A expressão “contrato de gaveta” é utilizada para situações bastante diferentes entre si.
O documento pode produzir determinados efeitos obrigacionais entre as partes e constituir elemento relevante para demonstrar a origem de uma relação jurídica.
Entretanto, sua existência não equivale automaticamente ao registro da propriedade.
Quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro por muitos anos, podem surgir dificuldades adicionais decorrentes de falecimento, sucessão, novas alienações, constrições judiciais, divergências documentais ou desaparecimento das pessoas envolvidas.
É exatamente por isso que a formalização registral não deve ser indefinidamente postergada.
Quando a irregularidade deve ser resolvida antes da compra?
Nem toda irregularidade exige a desistência do negócio.
Algumas podem ser solucionadas previamente. Outras podem ser expressamente consideradas na estrutura contratual. Há também situações em que o risco jurídico torna recomendável não prosseguir sem que determinada providência seja concluída.
O ponto essencial é que o comprador saiba o que está adquirindo juridicamente.
Comprar propriedade registrada, adquirir direitos decorrentes de um compromisso de compra e venda e adquirir direitos possessórios são situações juridicamente distintas.
Antes de assinar, a pergunta não deve ser apenas “o contrato está correto?”
Uma análise imobiliária adequada precisa ir além da revisão gramatical das cláusulas.
É necessário confrontar:
o vendedor + o imóvel + a matrícula + a origem da propriedade + a documentação + a posse + as obrigações contratuais + a possibilidade futura de registro.
É esse conjunto que permite identificar se aquilo que está escrito no contrato corresponde à realidade jurídica do negócio.
Um contrato formalmente bem redigido não corrige, sozinho, um problema existente na titularidade do imóvel.
Da mesma forma, um imóvel aparentemente regular pode ser objeto de uma contratação inadequada se obrigações essenciais não forem claramente estabelecidas.
Conclusão
A compra de um imóvel deve ser analisada como uma operação jurídica completa.
Antes da assinatura, é recomendável compreender a situação registral do bem, a legitimidade das partes, os débitos eventualmente existentes, as condições de pagamento, a posse, as obrigações assumidas e o caminho necessário para que o título possa chegar ao Registro de Imóveis.
A prevenção nessa fase pode evitar que uma aquisição aparentemente simples termine, anos depois, em uma disputa contratual ou em um procedimento de regularização.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo. A solução adequada depende da análise da documentação e das circunstâncias específicas de cada negócio imobiliário.
Marcos de Sales Carvalho — OAB/SP 498.015
Conteúdo jurídico informativo.
