Imóvel sem escritura: quais são os caminhos para regularização?

A expressão “imóvel sem escritura” é utilizada para descrever situações muito diferentes.

Em alguns casos, existe contrato de compra e venda, mas nunca foi lavrada a escritura definitiva. Em outros, a escritura existe, mas não foi registrada. Há também imóveis transmitidos informalmente entre familiares, bens pertencentes a pessoa falecida, contratos antigos, sucessivas cessões de direitos ou ocupações consolidadas durante muitos anos sem documentação suficiente.

Por isso, não existe uma única solução para todo imóvel sem escritura.

A primeira providência é identificar qual é exatamente a irregularidade existente.

Somente depois dessa análise será possível definir se a solução envolve escritura pública, registro do título já existente, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, retificação registral ou outro procedimento.

Ter contrato de compra e venda significa ser proprietário do imóvel?

Não necessariamente.

O contrato pode demonstrar a existência do negócio jurídico e produzir importantes efeitos entre as partes, mas a aquisição formal da propriedade imobiliária deve ser analisada também sob a perspectiva registral.

O Código Civil estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos são adquiridos com o registro no Registro de Imóveis dos respectivos títulos, salvo as exceções legais. Também determina que, enquanto o título translativo não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário.

Por isso, é possível encontrar uma situação bastante comum:

a pessoa comprou, pagou, recebeu as chaves e ocupa o imóvel há anos, mas a matrícula continua em nome do antigo proprietário.

Nessa hipótese, é necessário verificar por que a transferência registral não foi concluída.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não.

Essa distinção é fundamental para compreender a regularização imobiliária.

A escritura pública, quando exigida, formaliza o negócio jurídico perante o tabelião.

O registro, por sua vez, é realizado perante o Registro de Imóveis e produz os efeitos próprios da transmissão da propriedade, nos termos da legislação civil.

Assim, uma pessoa pode possuir uma escritura pública e ainda assim precisar promover seu registro.

Da mesma maneira, pode existir contrato particular sem que tenha sido produzida a documentação necessária para a transferência definitiva da propriedade.

Por isso, dizer apenas que o imóvel “não tem escritura” não revela necessariamente qual etapa está faltando.

Qual deve ser o primeiro documento analisado?

Em regra, um dos documentos mais importantes é a matrícula atualizada do imóvel.

Ela permite verificar quem figura como proprietário, qual a descrição registral do bem e quais registros e averbações constam daquele fólio real.

Depois, é necessário confrontar essas informações com a documentação existente:

contratos, promessas de compra e venda, cessões, recibos, escrituras, documentos sucessórios, comprovantes de pagamento e demais elementos relacionados à origem da aquisição ou da posse.

A pergunta técnica é:

como a situação atual da pessoa se relaciona com aquilo que consta formalmente no Registro de Imóveis?

A resposta costuma indicar o caminho da regularização.

Quando basta lavrar a escritura?

Há situações em que as partes celebraram o negócio, cumpriram suas obrigações e permanecem disponíveis para formalizar a transferência.

Dependendo do caso, pode ser possível concluir a documentação faltante, lavrar o título adequado e posteriormente promover seu registro.

Antes disso, contudo, devem ser analisadas questões como:

identificação e disponibilidade jurídica das partes; descrição do imóvel; situação registral; documentação tributária; eventuais ônus; cadeia de titularidade; e requisitos específicos do negócio.

Portanto, mesmo quando aparentemente “só falta a escritura”, convém verificar se não existe algum obstáculo documental ou registral anterior.

E quando a escritura já existe, mas nunca foi registrada?

Nesse caso, o problema pode ser diferente.

A existência do título não significa necessariamente que todas as providências registrais tenham sido concluídas.

É necessário verificar a validade e atualidade do documento, a matrícula correspondente e a possibilidade de ingresso daquele título no Registro de Imóveis.

O registrador realizará a qualificação registral e poderá identificar exigências que precisem ser atendidas.

Essa situação deve ser distinguida daquela em que a escritura nunca chegou a ser outorgada.

Quando pode caber adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória pode ser relevante quando existe uma relação negocial que fundamenta o direito à transferência do imóvel, mas a formalização definitiva não ocorre voluntariamente.

Um exemplo recorrente é a existência de promessa de compra e venda ou cessão, acompanhada do cumprimento das obrigações do adquirente, sem que o título definitivo seja outorgado.

Atualmente, além da via judicial, a Lei de Registros Públicos prevê expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial, no art. 216-B.

O CNJ regulamentou nacionalmente esse procedimento pelo Provimento nº 150/2023, estabelecendo regras sobre requerimento, cadeia negocial, adimplemento, inadimplemento e demais elementos do procedimento extrajudicial.

Portanto, quando existe contrato e histórico documental da aquisição, deve-se analisar a adjudicação antes de concluir automaticamente que o caso é de usucapião.

Quando pode caber usucapião?

A usucapião possui fundamento diferente.

Nesse caso, o ponto central não é simplesmente a existência de um contrato que obrigue alguém a transferir o imóvel.

A análise se concentra na posse qualificada, no tempo de exercício dessa posse e nos requisitos da modalidade aplicável.

Existem diferentes modalidades, com requisitos e prazos distintos.

Assim, a usucapião pode ser adequada para determinadas situações de posse prolongada, mas não deve ser utilizada como solução genérica para todo imóvel documentalmente irregular.

A origem da posse precisa ser investigada.

Como saber se o correto é usucapião ou adjudicação compulsória?

Uma forma simples de compreender a diferença é observar qual é o fundamento jurídico da aquisição pretendida.

Na adjudicação compulsória, existe essencialmente um negócio jurídico que sustenta o direito à formalização da transferência.

Na usucapião, o fundamento é a posse qualificada exercida durante o período e nas condições exigidas pela legislação.

Assim:

Adjudicação compulsória: existe negócio de aquisição e pretende-se completar juridicamente a transferência.

Usucapião: a aquisição decorre do preenchimento dos requisitos legais relacionados à posse.

Em alguns casos, mais de uma tese pode parecer inicialmente possível. Por isso, a escolha não deve ser feita apenas pela impressão de que um procedimento é mais rápido ou conhecido.

E se o vendedor tiver falecido?

O falecimento do vendedor não transforma automaticamente a situação em usucapião.

É necessário verificar a documentação da compra, a cadeia contratual, a situação do espólio e dos sucessores e as providências necessárias para a formalização do direito.

Dependendo das circunstâncias, podem existir alternativas relacionadas à adjudicação compulsória, ao inventário ou a outros instrumentos jurídicos.

O próprio regime nacional da adjudicação compulsória extrajudicial exige a identificação dos negócios jurídicos e do histórico de cessões e sucessões que fundamentam a pretensão.

E se quem comprou o imóvel também já tiver falecido?

Nesse caso, pode existir uma combinação entre Direito Imobiliário e Direito Sucessório.

Antes de regularizar a propriedade, pode ser necessário identificar qual direito efetivamente integrava o patrimônio do falecido.

Ele poderia possuir a propriedade formal, um direito aquisitivo decorrente de contrato, direitos decorrentes de cessão ou uma situação possessória com relevância patrimonial.

Esses direitos podem precisar ser tratados no inventário antes ou conjuntamente com a regularização imobiliária correspondente.

É justamente por isso que a expressão “imóvel sem escritura” pode ocultar problemas jurídicos bastante diferentes.

Imóvel recebido por herança sem escritura pode ser regularizado?

Pode haver possibilidade de regularização, mas primeiro deve ser identificada a situação jurídica transmitida pela sucessão.

Se o falecido era proprietário registral, o inventário e o posterior registro da transmissão hereditária ocupam papel central.

Se ele possuía apenas direitos contratuais ou possessórios, será necessário analisar como esses direitos integram a sucessão e qual procedimento deve ser adotado posteriormente.

Inventário e regularização imobiliária podem, portanto, estar diretamente relacionados.

IPTU no nome da pessoa prova que ela é proprietária?

Não.

Documentos fiscais podem ter relevância probatória em determinadas situações, mas não substituem automaticamente o título e o registro imobiliário.

Da mesma forma, contas de água, energia, correspondências e comprovantes de endereço podem demonstrar aspectos relacionados à posse ou utilização do bem, mas não devem ser confundidos, isoladamente, com prova definitiva da propriedade registral.

Esses documentos precisam ser analisados no contexto jurídico correspondente.

Contrato de gaveta regulariza o imóvel?

A expressão “contrato de gaveta” normalmente se refere a negócio que não foi levado à formalização ou ao registro exigidos para produzir todos os efeitos pretendidos.

O contrato pode ser juridicamente relevante e constituir importante prova da cadeia de aquisição.

Entretanto, por si só, não significa necessariamente que a situação registral esteja regularizada.

O caminho dependerá do conteúdo do instrumento, das partes envolvidas, da quitação, da matrícula e dos atos posteriores.

Posso vender um imóvel que ainda não está regularizado?

Essa pergunta exige cautela.

É necessário primeiro identificar qual direito a pessoa efetivamente possui.

Propriedade registrada, direito aquisitivo, posse e direitos hereditários não são juridicamente equivalentes.

Em determinadas circunstâncias pode haver possibilidade de cessão de determinados direitos, mas isso não deve ser apresentado ao adquirente como se fosse venda de propriedade registrada quando não é.

Além dos riscos civis e registrais, a descrição correta do objeto do negócio é essencial para a segurança jurídica de todas as partes.

Construção não averbada significa que o imóvel está sem escritura?

Não necessariamente.

Uma construção não averbada representa outro tipo de irregularidade.

A pessoa pode ser proprietária do terreno e constar corretamente na matrícula, mas a edificação existente fisicamente não estar refletida no registro.

Nessa hipótese, a regularização pode envolver questões municipais, cadastrais, tributárias e registrais específicas.

Por isso, regularização de propriedade e regularização da construção não são a mesma coisa.

E se a área do imóvel estiver diferente da matrícula?

Também pode ser necessário outro procedimento.

Diferenças entre a realidade física e a descrição registral podem demandar análise de retificação de registro, levantamento técnico, planta, memorial descritivo, confrontações e outros elementos, conforme o caso.

Isso demonstra novamente que nem toda irregularidade imobiliária é resolvida por escritura, usucapião ou adjudicação compulsória.

Primeiro se identifica a irregularidade. Depois se escolhe o instrumento.

Quais documentos devem ser separados para uma análise inicial?

O ideal é reunir aquilo que permita reconstruir a história jurídica do imóvel.

Normalmente são úteis:

• matrícula ou transcrição imobiliária atualizada;
• contratos de compra e venda, compromissos e cessões;
• escrituras existentes;
• recibos e comprovantes de pagamento;
• documentos de IPTU e cadastros municipais;
• documentos relacionados à posse;
• certidões de óbito e documentos de inventário, quando houver sucessão;
• plantas, memoriais e documentos da construção, quando a irregularidade envolver área ou edificação;
• notificações e correspondências relacionadas ao negócio.

Nem todos serão necessários em todos os casos.

O objetivo inicial é compreender como a pessoa chegou àquela situação jurídica.

Qual é o melhor caminho para regularizar um imóvel?

Não existe um procedimento universalmente melhor.

O caminho adequado depende da causa da irregularidade.

De forma resumida:

Há título adequado e falta apenas registrá-lo: deve-se analisar o ingresso desse título no Registro de Imóveis.

As partes podem formalizar voluntariamente o negócio: pode ser necessário concluir a escritura ou outro instrumento adequado e registrá-lo.

Existe negócio jurídico, mas a transferência não é formalizada: deve-se avaliar a adjudicação compulsória.

Existe posse qualificada durante o período legal: pode ser cabível usucapião.

Há falecimento e patrimônio ou direitos sucessórios envolvidos: pode ser necessário inventário.

A descrição física ou registral está incorreta: pode ser necessária retificação ou outro procedimento específico.

Há construção ou parcelamento irregular: a solução pode envolver regularização urbanística, administrativa e registral.

Essa classificação inicial costuma evitar um erro frequente: iniciar um procedimento conhecido sem antes verificar se ele corresponde ao problema jurídico existente.

Por onde começar?

O ponto de partida mais seguro é reunir a documentação disponível e obter a matrícula ou transcrição atualizada do imóvel.

Depois, devem ser respondidas três perguntas:

1. Quem figura atualmente como proprietário no Registro de Imóveis?

2. Qual é a origem do direito ou da posse da pessoa que pretende regularizar?

3. Qual fato impediu que a situação jurídica fosse formalizada corretamente?

Essas respostas permitem separar situações contratuais, possessórias, sucessórias, registrais e urbanísticas.

E somente então deve ser escolhido o instrumento adequado.

Informação jurídica

A expressão “imóvel sem escritura” pode representar situações jurídicas muito diferentes. A escolha entre escritura, registro, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, retificação ou outra medida depende da origem da aquisição, da documentação existente e da situação atual do imóvel no Registro de Imóveis.

Marcos de Sales Carvalho — OAB/SP 498.015
Conteúdo jurídico informativo.