Adjudicação compulsória: quando é possível regularizar um imóvel sem a escritura definitiva

A compra de um imóvel nem sempre termina com a outorga da escritura definitiva e o registro da propriedade.

Há situações em que o comprador paga o preço, cumpre as obrigações previstas no contrato e permanece no imóvel durante anos, mas a transferência formal da propriedade nunca é concluída.

O vendedor pode ter desaparecido, falecido, recusado injustificadamente a assinatura da escritura ou simplesmente deixado de tomar as providências necessárias para formalizar a transmissão.

Nessas situações, dependendo dos documentos e das circunstâncias do negócio, a adjudicação compulsória pode ser o instrumento jurídico adequado para obter a transferência da propriedade.

E existe uma distinção fundamental:

ter comprado e pago um imóvel não significa, por si só, que o comprador já figure como proprietário perante o Registro de Imóveis.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é instrumento destinado, em linhas gerais, a viabilizar a transferência da propriedade quando existe negócio jurídico que imponha essa obrigação, mas a formalização definitiva da transmissão não ocorre voluntariamente.

Em vez de depender indefinidamente da colaboração da parte que deveria praticar o ato necessário à transmissão, o interessado pode buscar juridicamente a obtenção do título que permita regularizar a propriedade.

O Código Civil disciplina o direito do promitente comprador nos arts. 1.417 e 1.418, enquanto a Lei de Registros Públicos passou a prever expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial em seu art. 216-B.

A legislação atual permite, portanto, que determinadas situações sejam resolvidas judicialmente ou diretamente no âmbito extrajudicial, conforme o caso.

Quando pode caber adjudicação compulsória?

A análise começa pela existência de um negócio jurídico que estabeleça a obrigação de transferir o imóvel.

É comum que a situação envolva promessa ou compromisso de compra e venda, cessão de direitos ou sucessões negociais posteriores.

Um exemplo típico é o comprador que celebrou contrato, cumpriu integralmente sua obrigação de pagamento, mas não consegue obter a escritura ou outro título necessário à transmissão da propriedade.

Entretanto, a simples existência de um contrato não torna a adjudicação automática.

É preciso examinar, entre outros aspectos, o conteúdo do instrumento, a cadeia negocial, o cumprimento das obrigações assumidas, a identificação do imóvel e a situação existente no Registro de Imóveis.

É necessário ter quitado o imóvel?

A comprovação do cumprimento da contraprestação assumida pelo adquirente constitui ponto central do procedimento.

Na regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial, o CNJ exige que a ata notarial contenha, entre outras informações, as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel.

Por isso, recibos, comprovantes bancários, declarações, contratos, termos de quitação e outros documentos relacionados ao pagamento podem assumir grande importância.

Casos em que exista controvérsia sobre pagamento, saldo devedor ou descumprimento contratual precisam ser examinados individualmente.

O contrato precisa estar registrado na matrícula?

Essa questão merece especial atenção porque durante muito tempo gerou dúvidas entre adquirentes.

A análise da adjudicação compulsória não deve ser reduzida à pergunta sobre a existência ou inexistência do registro prévio do compromisso.

É necessário examinar o negócio jurídico, sua eficácia entre as partes, o cumprimento das obrigações e os requisitos específicos da modalidade pretendida.

Portanto, a ausência de registro do compromisso não deve levar automaticamente à conclusão de que a adjudicação é impossível.

Da mesma forma, sua viabilidade não pode ser presumida apenas porque existe um contrato particular.

E se o vendedor se recusar a assinar a escritura?

Essa é justamente uma das situações que podem justificar a utilização da adjudicação compulsória.

Quando existe obrigação de transmitir a propriedade, o comprador cumpriu aquilo que lhe competia e a formalização não ocorre por resistência injustificada da outra parte, pode surgir a necessidade de substituir juridicamente essa manifestação.

Na via extrajudicial, a Lei nº 6.015/1973 estabelece procedimento próprio para caracterização do inadimplemento relacionado à não celebração do título de transmissão. O art. 216-B prevê notificação extrajudicial e disciplina a documentação do pedido.

E se o vendedor tiver falecido?

O falecimento do vendedor não significa necessariamente que a regularização se tornou impossível.

Nesses casos, será necessário analisar a situação sucessória, os documentos existentes, o negócio celebrado anteriormente e quem passou a ocupar juridicamente a posição correspondente na relação.

A regulamentação nacional da adjudicação extrajudicial contempla expressamente o histórico de cessões e sucessões entre os elementos relevantes para a análise do procedimento.

Isso também demonstra por que situações aparentemente simples podem exigir análise simultânea de Direito Imobiliário, Contratual e Sucessório.

É possível fazer adjudicação compulsória em cartório?

Sim.

A Lei nº 14.382/2022 introduziu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão seja efetivada extrajudicialmente no Registro de Imóveis competente, sem eliminar a possibilidade de utilização da via jurisdicional.

Posteriormente, o CNJ editou o Provimento nº 150/2023, estabelecendo regras nacionais para esse procedimento e incorporando sua disciplina ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.

Isso representou importante avanço na desjudicialização da regularização imobiliária.

Contudo, “extrajudicial” não significa informal.

Existe procedimento técnico, documentação específica, participação de tabelionato e Registro de Imóveis nos atos correspondentes, notificações quando necessárias e qualificação registral do pedido.

Como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial?

O procedimento deve ser analisado conforme as peculiaridades do caso, mas envolve essencialmente a demonstração do negócio jurídico, da obrigação de transmissão, do cumprimento da contraprestação pelo interessado e do inadimplemento daquele que deveria formalizar a transferência.

A Lei de Registros Públicos determina que o procedimento tramite no Registro de Imóveis da situação do imóvel e estabelece os legitimados e a documentação pertinente. Também prevê representação por advogado.

A regulamentação do CNJ complementa esse regime, disciplinando detalhadamente o processamento extrajudicial.

Quais documentos podem ser necessários?

A documentação varia conforme o negócio e a situação registral.

Normalmente, a análise começa pelos instrumentos que demonstram a aquisição e pela matrícula atualizada do imóvel.

Também podem ser relevantes comprovantes de pagamento, recibos, cessões de direitos, documentos sucessórios, notificações, documentos pessoais e outros elementos relacionados à cadeia contratual.

Na via extrajudicial, a própria Lei de Registros Públicos especifica documentos que devem instruir o pedido, e a regulamentação do CNJ detalha elementos que precisam ser demonstrados durante o procedimento.

Portanto, antes de iniciar o procedimento, é recomendável reconstruir documentalmente como o imóvel passou do titular registral até a pessoa que pretende obter sua propriedade.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?

Essa distinção é fundamental.

Na adjudicação compulsória, existe essencialmente uma relação negocial que fundamenta o direito à transmissão da propriedade.

Na usucapião, por outro lado, o fundamento jurídico está na posse qualificada exercida durante o período e nas condições estabelecidas pela modalidade aplicável.

Em termos simplificados:

Adjudicação compulsória: “adquiri o imóvel por um negócio jurídico e tenho direito à formalização da transmissão.”

Usucapião: “minha posse preenche, durante determinado período, os requisitos legais para aquisição da propriedade.”

Embora uma situação concreta possa exigir estudo de mais de uma alternativa, os fundamentos jurídicos são diferentes.

Por isso, quando existe contrato de aquisição e documentação da cadeia negocial, não se deve concluir automaticamente que a solução é usucapião apenas porque o imóvel continua registrado em nome de terceiro.

Imóvel sem escritura é sempre caso de adjudicação compulsória?

Não.

A expressão “imóvel sem escritura” descreve uma irregularidade, mas não identifica sua solução jurídica.

Dependendo da situação, pode ser necessário avaliar adjudicação compulsória, usucapião, inventário, retificação registral ou outro procedimento.

Por exemplo, uma pessoa que possui contrato de aquisição e prova do cumprimento de suas obrigações apresenta situação juridicamente diferente daquela que ocupa imóvel durante décadas sem uma cadeia contratual capaz de fundamentar a transmissão.

Antes de escolher o procedimento, portanto, é necessário identificar a origem da irregularidade.

Adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial: qual escolher?

Não existe resposta universal.

A possibilidade de utilização da via extrajudicial deve ser examinada conforme os requisitos legais, a documentação disponível e a existência de questões que possam inviabilizar a solução diretamente perante o Registro de Imóveis.

A Lei de Registros Públicos preserva expressamente a via jurisdicional ao instituir a adjudicação compulsória extrajudicial.

Assim, a análise adequada não deve partir da ideia de que uma via é sempre superior à outra, mas de qual procedimento é juridicamente compatível com o caso concreto.

É necessário advogado na adjudicação compulsória extrajudicial?

Sim.

O § 1º do art. 216-B da Lei de Registros Públicos prevê expressamente a representação por advogado dos legitimados ao requerimento extrajudicial.

A atuação jurídica começa antes do protocolo do pedido.

É necessário examinar o contrato, a matrícula, a cadeia de cessões ou sucessões, a quitação, os eventuais obstáculos registrais e, principalmente, verificar se adjudicação compulsória é efetivamente o instrumento adequado para aquela irregularidade.

O que acontece depois da adjudicação?

A finalidade prática do procedimento é permitir que a aquisição seja refletida no Registro de Imóveis, superando a situação em que o negócio existe, mas a propriedade permanece formalmente registrada em nome de outra pessoa.

Essa etapa é essencial porque, no sistema imobiliário brasileiro, a celebração do negócio e a aquisição registral da propriedade não devem ser confundidas.

Regularizar a matrícula proporciona correspondência entre a realidade jurídica da aquisição e a publicidade registral do imóvel.

O primeiro passo é analisar o contrato ou a matrícula?

Os dois.

O contrato permite compreender a origem da aquisição, as obrigações assumidas, o preço, a quitação, as partes e eventuais cessões.

A matrícula revela a situação registral atual: quem consta como proprietário, a descrição do imóvel e os atos registrados ou averbados que possam influenciar a regularização.

Analisar apenas um desses documentos pode produzir uma conclusão incompleta.

Em muitos casos, a solução começa justamente pela comparação entre:

o que aconteceu na relação contratual
e
o que consta formalmente no Registro de Imóveis.

Informação jurídica

A viabilidade da adjudicação compulsória depende da análise do negócio jurídico, do cumprimento das obrigações, da cadeia de aquisição e da situação registral do imóvel. A existência de contrato particular ou de imóvel sem escritura, isoladamente, não permite definir o procedimento adequado.

Marcos de Sales Carvalho — OAB/SP 498.015
Conteúdo jurídico informativo.