Usucapião: requisitos, modalidades e documentos necessários para regularizar um imóvel

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade — e, em determinadas hipóteses, de outros direitos reais — baseada no exercício prolongado e qualificado da posse, desde que estejam presentes os requisitos estabelecidos pela legislação para a modalidade aplicável.

Por isso, a afirmação de que basta “morar muitos anos no imóvel” para se tornar proprietário é uma simplificação incorreta.

O tempo de posse é apenas um dos elementos que precisam ser examinados. A natureza da posse, a existência ou não de oposição, a destinação do imóvel, sua área, eventual justo título e boa-fé, a existência de outro imóvel em nome do possuidor e outras circunstâncias podem modificar substancialmente o enquadramento jurídico.

Também é necessário distinguir a posse do imóvel de sua propriedade registral. Uma pessoa pode exercer a posse durante muitos anos sem constar como proprietária na matrícula do Registro de Imóveis.

É justamente nesse contexto que a usucapião pode constituir instrumento de regularização imobiliária.

O que é usucapião?

A usucapião é uma modalidade de aquisição originária da propriedade decorrente do preenchimento dos requisitos previstos em lei durante determinado período.

Sua característica de aquisição originária possui especial importância jurídica: o reconhecimento da propriedade não decorre simplesmente da transferência realizada pelo antigo proprietário ao novo titular, como ocorre normalmente em uma compra e venda seguida do respectivo registro.

A propriedade é reconhecida em razão da situação jurídica consolidada pela posse qualificada e pelo preenchimento dos demais requisitos legais.

Entretanto, nem toda posse conduz à usucapião.

O simples uso do imóvel, sua ocupação eventual ou uma situação em que se reconheça a propriedade alheia pode não apresentar os requisitos necessários. Relações de locação, comodato e outras formas de posse derivadas de autorização do proprietário, por exemplo, exigem análise jurídica própria.

Quais são os requisitos para a usucapião?

Os requisitos variam conforme a modalidade de usucapião.

De maneira geral, porém, a análise costuma envolver:

• exercício contínuo da posse durante o período exigido em lei;
• posse exercida sem oposição juridicamente relevante;
• comportamento possessório compatível com a condição de titular do direito pretendido;
• identificação precisa do imóvel;
• inexistência de impedimento legal à usucapião;
• cumprimento dos requisitos adicionais previstos para a modalidade específica.

Um ponto especialmente importante é o animus domini, expressão tradicionalmente utilizada para identificar a posse exercida com comportamento próprio de quem atua como titular do domínio.

Isso não significa que todo possuidor precise acreditar que já seja formalmente proprietário. O que se examina é a natureza jurídica da relação mantida com o bem.

Quanto tempo é necessário para adquirir um imóvel por usucapião?

Não existe um prazo único para todas as situações.

Dependendo da modalidade e das circunstâncias concretas, os prazos podem ser diferentes e, em determinadas hipóteses, podem sofrer redução.

Esse é um dos motivos pelos quais não é recomendável concluir pela existência ou inexistência do direito apenas contando quantos anos a pessoa ocupa o imóvel.

É preciso primeiro identificar qual modalidade juridicamente corresponde à situação concreta e, somente então, verificar o respectivo prazo e os demais requisitos.

Quais são as principais modalidades de usucapião?

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil.

Em sua regra geral, exige posse por 15 anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé.

O prazo pode ser reduzido para 10 anos quando presentes as condições previstas no parágrafo único do dispositivo, relacionadas à moradia habitual ou à realização de obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel.

Usucapião ordinária

Prevista no art. 1.242 do Código Civil, a usucapião ordinária possui, como elementos característicos, a posse contínua e incontestada, justo título e boa-fé.

O prazo geral é de 10 anos, admitindo-se redução para 5 anos na hipótese específica prevista no parágrafo único do art. 1.242.

A análise do que efetivamente constitui justo título e da presença da boa-fé deve ser feita conforme os documentos e circunstâncias do caso concreto.

Usucapião especial urbana

A usucapião especial urbana possui fundamento constitucional e também está prevista no art. 1.240 do Código Civil.

Em linhas gerais, alcança imóvel urbano de até 250 m², utilizado para moradia própria ou familiar, mediante posse pelo período de 5 anos, sem oposição, desde que preenchidos os demais requisitos legais, inclusive a inexistência de propriedade de outro imóvel urbano ou rural pelo interessado.

Usucapião especial rural

A modalidade especial rural também possui fundamento constitucional e é disciplinada pelo art. 1.239 do Código Civil.

Pode alcançar área rural de até 50 hectares, desde que atendidos os requisitos legais, entre eles posse durante 5 anos, sem oposição, utilização produtiva do imóvel pelo trabalho próprio ou familiar, estabelecimento de moradia e inexistência de outro imóvel em nome do possuidor.

Usucapião familiar

A usucapião familiar está prevista no art. 1.240-A do Código Civil e possui requisitos bastante específicos.

A norma contempla determinadas situações envolvendo imóvel urbano de até 250 m², copropriedade com ex-cônjuge ou ex-companheiro e exercício da posse direta, com exclusividade, pelo período legal.

Por possuir pressupostos próprios e envolver circunstâncias familiares específicas, sua aplicação não deve ser presumida simplesmente pela saída de um dos integrantes do casal do imóvel.

Imóvel sem escritura pode ser adquirido por usucapião?

Pode, desde que os requisitos da modalidade aplicável estejam efetivamente presentes.

A inexistência de escritura, isoladamente, não cria direito à usucapião. Da mesma maneira, também não impede necessariamente seu reconhecimento.

É necessário investigar como a posse começou, há quanto tempo é exercida, quais documentos existem, quem figura no registro imobiliário, se houve negócio jurídico anterior e se existe instrumento mais adequado para solucionar a irregularidade.

Esse ponto é especialmente relevante porque nem todo imóvel sem escritura deve ser regularizado por usucapião.

Quando existe contrato de compra e venda, promessa de compra e venda ou outra cadeia negocial capaz de demonstrar a aquisição, por exemplo, pode ser necessário avaliar a possibilidade de adjudicação compulsória ou outra solução registral.

Essa diferenciação evita a utilização de procedimento inadequado para uma situação que poderia ser solucionada por instrumento jurídico diverso.

Quais documentos podem ser utilizados?

Não existe uma relação documental absolutamente idêntica para todos os casos.

A documentação dependerá da modalidade pretendida, da origem da posse, da situação registral e das características do imóvel.

Entre os elementos que podem assumir relevância estão documentos pessoais dos interessados; certidões; matrícula ou transcrição imobiliária; contratos e instrumentos relacionados à origem da posse; comprovantes de tributos; contas vinculadas ao endereço; fotografias; plantas e memoriais descritivos; documentos relativos às construções ou benfeitorias; e outros elementos capazes de demonstrar a origem, continuidade e características da posse.

O ponto principal não é simplesmente acumular documentos, mas formar um conjunto probatório coerente com os requisitos jurídicos que precisam ser demonstrados.

Usucapião judicial ou extrajudicial?

Atualmente, o reconhecimento da usucapião pode ser buscado pela via judicial ou, quando presentes as condições pertinentes, pela via extrajudicial.

Usucapião judicial

Na via judicial, o reconhecimento é requerido perante o Poder Judiciário.

O procedimento permite que sejam examinadas as provas, realizadas as citações e intimações necessárias e solucionadas as questões controvertidas surgidas durante o processo.

Ao final, reconhecido o direito, a decisão judicial servirá de fundamento para o correspondente registro imobiliário.

Usucapião extrajudicial

A legislação também admite o processamento da usucapião diretamente perante o Registro de Imóveis competente, observados os requisitos legais e regulamentares.

O procedimento extrajudicial está previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e atualmente é regulamentado nacionalmente pelo Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial.

A regulamentação do CNJ estabelece que o requerimento é formulado pelo interessado representado por advogado ou defensor público e processado diretamente perante o Registro de Imóveis da circunscrição em que estiver situado o imóvel, ou sua maior parte.

A via extrajudicial não deve ser compreendida simplesmente como uma versão “automática” da usucapião. Há procedimento próprio, documentação, qualificação registral, notificações e demais providências necessárias ao reconhecimento do direito.

A regulamentação nacional também preserva a possibilidade de opção entre a via judicial e a extrajudicial.

É obrigatório contratar advogado para fazer usucapião?

A atuação de advogado é necessária no procedimento de usucapião.

Na modalidade extrajudicial, isso está expressamente contemplado pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos e pela regulamentação do CNJ, que prevê requerimento formulado pelo interessado representado por advogado ou defensor público.

A atuação jurídica não se limita à apresentação formal do pedido.

Antes do procedimento, é necessário identificar a modalidade adequada, verificar os requisitos, examinar a situação registral do imóvel e avaliar se a usucapião é efetivamente o instrumento jurídico apropriado para a regularização pretendida.

É possível usucapião de imóvel com proprietário registrado?

A existência de proprietário constante da matrícula não impede, por si só, a análise da usucapião.

Aliás, é comum que a irregularidade justamente decorra da divergência entre a realidade possessória consolidada ao longo do tempo e a situação formal existente no Registro de Imóveis.

Entretanto, o proprietário registral e demais interessados juridicamente relevantes devem ser considerados no procedimento conforme as regras aplicáveis.

Bens públicos podem ser adquiridos por usucapião?

Não.

A Constituição Federal estabelece que imóveis públicos não são adquiridos por usucapião, e a regulamentação nacional do procedimento extrajudicial também expressamente afasta seu reconhecimento sobre bens públicos.

Por isso, a investigação da natureza jurídica e da titularidade da área constitui etapa importante antes da adoção do procedimento.

O que acontece depois que a usucapião é reconhecida?

O reconhecimento judicial ou extrajudicial deve produzir os correspondentes efeitos no Registro de Imóveis.

É essa etapa registral que formaliza a nova situação jurídica imobiliária e permite que a propriedade reconhecida passe a constar adequadamente no fólio real.

A regularização registral tem consequências práticas importantes para a segurança jurídica do imóvel e para futuros atos de disposição, transmissão e sucessão.

Quando a usucapião pode não ser a solução adequada?

Essa talvez seja uma das perguntas mais importantes antes de iniciar qualquer procedimento.

Dependendo da documentação e da origem da ocupação, a situação pode exigir outro instrumento jurídico.

Um imóvel decorrente de compra e venda não formalizada, por exemplo, pode apresentar elementos para adjudicação compulsória. Um bem pertencente a pessoa falecida pode exigir providências relacionadas ao inventário e sucessão. Outros casos podem demandar retificação, regularização registral ou solução específica.

Portanto, a primeira providência técnica não deveria ser escolher entre “usucapião judicial ou extrajudicial”.

Antes disso, deve-se responder:

a usucapião é realmente o instrumento jurídico adequado para regularizar este imóvel?

A resposta depende da análise da posse, da documentação, da cadeia de aquisição e da situação existente no Registro de Imóveis.

Informação jurídica

A modalidade de usucapião, o prazo aplicável, a documentação necessária e a escolha entre procedimento judicial ou extrajudicial dependem das características de cada situação. A análise individual da posse e da situação registral do imóvel permite identificar o instrumento jurídico adequado à regularização.

Marcos de Sales Carvalho — OAB/SP 498.015
Conteúdo jurídico informativo.