Um imóvel irregular pode fazer parte do inventário?
Em muitas situações, sim.
A existência de irregularidade documental ou registral não significa necessariamente que o bem ou os direitos relacionados a ele deixem de integrar o patrimônio transmitido aos sucessores.
O ponto fundamental é identificar qual direito pertencia efetivamente à pessoa falecida no momento da abertura da sucessão.
Ela poderia ser proprietária registral do imóvel, adquirente por contrato ainda não levado a registro, titular de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda, cessionária de direitos ou possuidora de determinada situação juridicamente relevante.
Cada hipótese exige tratamento próprio.
Por isso, antes de decidir como declarar determinado imóvel no inventário, é necessário compreender sua origem documental e confrontá-la com a situação existente no Registro de Imóveis.
O que acontece com os bens quando uma pessoa falece?
O Código Civil adota o princípio da saisine: aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários.
Isso significa que a transmissão sucessória decorre do falecimento, embora posteriormente sejam necessários o inventário, a partilha e os demais atos destinados a individualizar e formalizar os direitos dos sucessores.
O inventário tem, entre suas funções, identificar o patrimônio transmissível, os sucessores e a forma pela qual ocorrerá a partilha.
A dificuldade surge quando a realidade patrimonial do falecido não coincide perfeitamente com os registros formais.
O que significa um imóvel estar “irregular”?
A expressão pode representar problemas completamente diferentes.
O imóvel pode estar:
- registrado em nome de terceiro, apesar de existir contrato de aquisição;
- registrado em nome de pessoa anteriormente falecida;
- adquirido por sucessivos contratos ou cessões não registrados;
- com construção não averbada;
- com divergência de área ou descrição;
- pendente de escritura definitiva;
- submetido a situação possessória ainda não formalizada;
- ou com outra pendência documental ou registral.
Portanto, antes de falar em “regularizar”, é necessário diagnosticar qual é a irregularidade.
O falecido tinha contrato de compra e venda, mas não escritura. O que entra no inventário?
Nesse cenário, não se deve presumir que o falecido era proprietário registral se a aquisição nunca chegou ao Registro de Imóveis.
É necessário examinar juridicamente os direitos decorrentes do contrato.
Dependendo do negócio celebrado, do cumprimento das obrigações e da documentação existente, poderá haver direito aquisitivo ou outra posição patrimonial transmissível aos sucessores.
O inventário deve refletir o direito efetivamente existente, evitando tratar como propriedade registrada aquilo que ainda não alcançou essa condição.
Posteriormente, os sucessores poderão precisar adotar providências para completar a regularização imobiliária.
E se o imóvel estiver quitado, mas o vendedor nunca passou a escritura?
Essa situação pode exigir análise da adjudicação compulsória.
Quando existe negócio jurídico que estabelece obrigação de transferência do imóvel e estão presentes os requisitos correspondentes, a adjudicação pode permitir a obtenção do título necessário à regularização.
O falecimento do comprador não elimina automaticamente os direitos patrimoniais decorrentes do negócio.
Será necessário verificar a documentação e a sucessão para definir como esses direitos serão formalizados e posteriormente exercidos pelos sucessores.
Em determinadas situações, portanto, haverá duas dimensões relacionadas:
a sucessória, para identificar quem sucede nos direitos deixados pelo falecido; e
a imobiliária, para fazer com que esses direitos alcancem a regularização registral adequada.
É necessário regularizar o imóvel antes de fazer o inventário?
Não existe uma regra única para todos os casos.
Em determinadas situações, a irregularidade poderá ser solucionada antes ou durante o procedimento sucessório.
Em outras, será juridicamente adequado inventariar os direitos existentes e promover posteriormente a regularização correspondente.
A ordem das providências depende da natureza do problema.
Por isso, simplesmente aguardar a regularização imobiliária antes de iniciar qualquer providência sucessória pode ser inadequado — inclusive porque existem prazos e consequências tributárias relacionados ao inventário.
E se o falecido tinha apenas a posse do imóvel?
A posse também pode possuir relevância patrimonial e sucessória.
O Código Civil prevê expressamente que a posse se transmite aos herdeiros ou legatários com os mesmos caracteres.
Isso, entretanto, não significa que toda posse transmitida aos herdeiros resulte automaticamente em propriedade.
Se houver intenção de regularizar o domínio por usucapião, será necessário verificar os requisitos da modalidade aplicável.
Em determinadas situações, também poderá ser relevante analisar a possibilidade de soma das posses exercidas pelo atual possuidor e por seus antecessores, conforme as regras do Código Civil.
Os herdeiros podem continuar a posse exercida pelo falecido?
Em princípio, a sucessão pode produzir continuidade possessória nos termos estabelecidos pela legislação civil.
Essa questão pode assumir importância especial quando o falecido mantinha posse prolongada sobre imóvel ainda não regularizado.
Contudo, a simples condição de herdeiro não dispensa a prova dos fatos necessários à solução imobiliária pretendida.
Para eventual usucapião, por exemplo, deverão ser demonstrados os requisitos específicos da modalidade invocada.
É possível fazer usucapião depois do inventário?
Dependendo da situação, sim.
Se os direitos possessórios forem transmitidos aos sucessores e estiverem presentes os requisitos legais, a usucapião poderá ser considerada como instrumento de regularização.
Mas ela não deve ser escolhida automaticamente apenas porque o imóvel não possui escritura ou registro em nome do falecido.
Antes disso, é necessário verificar se existe contrato, direito aquisitivo, cadeia de transmissões ou outro título que indique solução mais adequada, como adjudicação compulsória ou registro de documento já existente.
E se a matrícula ainda estiver no nome dos pais ou avós do falecido?
Esse cenário pode revelar a existência de sucessões anteriores ainda não regularizadas.
Por exemplo, uma pessoa pode ter recebido determinado imóvel por herança, mas o inventário anterior nunca ter sido concluído ou registrado. Depois, essa própria pessoa falece, dando origem a uma nova sucessão.
Nesses casos, é necessário reconstruir a cadeia sucessória e identificar quais atos faltaram.
Pode haver necessidade de inventários sucessivos, sobrepartilha ou outras providências, conforme o histórico documental.
Quanto mais tempo a regularização é postergada, maior a possibilidade de surgirem novas sucessões e multiplicação dos interessados.
O que acontece se o inventário já terminou e o imóvel foi esquecido?
A descoberta posterior de bem ou direito não significa necessariamente que todo o inventário precise ser refeito.
O ordenamento jurídico prevê a sobrepartilha para determinadas situações envolvendo bens que não foram partilhados anteriormente.
O Código de Processo Civil disciplina hipóteses de bens sujeitos à sobrepartilha.
Assim, quando um imóvel ou direito imobiliário é identificado depois da conclusão do inventário, deve-se analisar se a sobrepartilha é o instrumento adequado.
Imóvel sem construção averbada impede inventário?
Não necessariamente.
É preciso distinguir a titularidade do terreno da regularidade da edificação.
Pode ocorrer de o falecido constar corretamente como proprietário na matrícula, mas a casa, ampliação ou outra construção existente fisicamente não estar averbada.
Nesse caso, o problema pode estar relacionado à regularização da edificação, e não à propriedade do terreno.
As providências necessárias poderão envolver Município, documentação técnica e Registro de Imóveis, conforme a situação concreta.
Divergência na área do imóvel impede o inventário?
Também depende da natureza e da extensão da divergência.
Diferenças entre a área física, cadastro municipal, documentos particulares e descrição registral podem exigir análise técnica e jurídica.
Em determinadas situações, poderá ser necessária retificação do registro imobiliário ou outra providência para compatibilizar a realidade física e documental.
A existência da divergência deve ser identificada antes da partilha, especialmente quando puder interferir na correta individualização ou avaliação do patrimônio.
Os herdeiros podem vender um imóvel irregular durante o inventário?
Essa questão exige cuidado.
Antes da partilha, a herança constitui uma universalidade e existem regras próprias sobre administração, disposição de bens do espólio e cessão de direitos hereditários.
Não se deve confundir:
venda de imóvel individualizado pertencente ao espólio;
cessão de direitos hereditários; e
transmissão de direitos contratuais ou possessórios relacionados a determinado imóvel.
São operações juridicamente diferentes e podem exigir formas e autorizações distintas.
Antes de qualquer negociação, é necessário identificar exatamente qual direito está sendo transmitido e quem possui legitimidade para fazê-lo.
É possível fazer inventário extrajudicial com imóvel irregular?
A irregularidade imobiliária, por si só, não fornece uma resposta automática.
É necessário verificar se o procedimento sucessório atende aos requisitos da via extrajudicial e se o direito patrimonial está suficientemente identificado e documentado para ser objeto da escritura.
Além disso, determinadas pendências poderão precisar ser solucionadas posteriormente perante o Registro de Imóveis ou por outro procedimento.
O fato de o inventário ser extrajudicial não transforma automaticamente um direito possessório ou contratual em propriedade registrada.
O inventário regulariza automaticamente o imóvel?
Não.
Este é um dos pontos mais importantes.
O inventário resolve a transmissão sucessória dos bens e direitos que compõem a herança. Ele não substitui automaticamente todos os procedimentos necessários para sanar irregularidades imobiliárias preexistentes.
Se o falecido possuía um imóvel devidamente registrado, o título sucessório poderá ser levado ao Registro de Imóveis para atualização da titularidade.
Mas, se o falecido possuía apenas direitos contratuais, situação possessória, imóvel com descrição irregular ou outra pendência, poderá ser necessária uma etapa adicional de regularização.
Quais documentos devem ser analisados?
O ponto inicial costuma envolver a documentação sucessória e a documentação imobiliária.
Entre os documentos que podem assumir relevância estão certidão de óbito, documentos dos sucessores, eventual testamento, matrícula ou transcrição, contratos de compra e venda, compromissos, cessões, recibos, comprovantes de pagamento, documentos possessórios, cadastros municipais, plantas e outros elementos relacionados à história do imóvel.
A documentação necessária dependerá da irregularidade identificada.
O objetivo é reconstruir duas cadeias:
a cadeia sucessória, para saber quem recebeu os direitos do falecido; e
a cadeia imobiliária, para saber quais direitos o falecido efetivamente possuía.
Inventário e regularização imobiliária devem ser planejados conjuntamente?
Em muitos casos, sim.
Quando o patrimônio deixado possui irregularidades, tratar inventário e regularização como assuntos completamente separados pode gerar atos desnecessários ou uma partilha difícil de executar posteriormente.
Uma análise integrada permite identificar previamente:
qual direito será inventariado;
como ele será descrito;
quem o receberá na partilha;
qual providência imobiliária será necessária depois; e
se a própria estrutura da partilha interfere na futura regularização.
Essa abordagem é especialmente relevante quando existem vários herdeiros e apenas um imóvel irregular.
Qual é o primeiro passo?
Antes de escolher entre inventário, adjudicação, usucapião, retificação ou qualquer outro procedimento, é necessário reconstruir a situação jurídica.
A análise normalmente parte de quatro perguntas:
1. O que consta atualmente na matrícula?
2. Como o falecido adquiriu ou passou a exercer direitos sobre o imóvel?
3. Quais documentos demonstram essa aquisição ou posse?
4. Quem sucedeu nesses direitos após o falecimento?
As respostas permitem determinar quais providências pertencem ao inventário e quais integram a posterior regularização imobiliária.
Patrimônio, sucessão e registro
Um imóvel irregular não deve ser analisado apenas como um problema documental.
Quando ocorre o falecimento, é necessário compreender simultaneamente a situação patrimonial, sucessória e registral.
O inventário deve retratar corretamente os direitos transmitidos. A regularização imobiliária, por sua vez, deve conduzir esses direitos à situação registral juridicamente adequada.
Em determinados casos, a solução poderá envolver apenas o inventário e o posterior registro da partilha. Em outros, poderá exigir também adjudicação compulsória, usucapião, sobrepartilha, retificação, averbação ou outra medida compatível com a origem da irregularidade.
O procedimento adequado somente pode ser definido depois da análise conjunta da sucessão e da documentação do imóvel.