O que é usucapião?
A usucapião é forma de aquisição da propriedade fundada no exercício da posse durante determinado período, desde que estejam presentes os requisitos previstos em lei para a modalidade aplicável.
Não basta, portanto, a simples permanência no imóvel por determinado número de anos. É necessário examinar a natureza e as características da posse, sua continuidade, eventual oposição, a origem da ocupação, a documentação existente e, conforme a modalidade de usucapião, outros requisitos específicos.
Uma vez reconhecida a usucapião e realizado o respectivo registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, a situação jurídica da propriedade passa a constar do registro imobiliário.
Quais são os requisitos para usucapião?
Os requisitos não são idênticos em todas as modalidades. Em linhas gerais, porém, a análise envolve a existência de posse exercida como própria, sua continuidade durante o prazo legal e a ausência de oposição juridicamente relevante.
Determinadas modalidades exigem ainda requisitos adicionais, como justo título e boa-fé, utilização do imóvel para moradia, realização de obras ou serviços de caráter produtivo, dimensão máxima da área ou inexistência de outro imóvel em nome do possuidor.
Por isso, a modalidade juridicamente adequada somente pode ser definida depois da análise dos fatos e dos documentos relacionados à posse.
Isso está diretamente alinhado aos diferentes regimes dos arts. 1.238 a 1.243 do Código Civil.
Principais modalidades de usucapião
Usucapião extraordinária
Na modalidade extraordinária, o Código Civil estabelece, como regra, posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé.
Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião ordinária
A usucapião ordinária exige posse contínua e incontestada, acompanhada de justo título e boa-fé, pelo prazo de 10 anos.
A legislação prevê hipótese específica de redução para 5 anos, desde que preenchidos cumulativamente os requisitos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil.
Usucapião especial urbana
Pode alcançar área urbana de até 250 m², possuída por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizada para moradia do possuidor ou de sua família, desde que o interessado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Essa modalidade possui fundamento constitucional e também está disciplinada pelo Código Civil e pelo Estatuto da Cidade.
Usucapião especial rural
Destina-se, observados os demais requisitos legais, àquele que possuir como sua área rural não superior a 50 hectares, por 5 anos ininterruptos e sem oposição, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e nela estabelecendo sua moradia, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião familiar
O Código Civil contempla ainda hipótese específica envolvendo imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade seja dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar.
A modalidade possui prazo legal de 2 anos, mas depende do preenchimento dos demais requisitos do art. 1.240-A do Código Civil, razão pela qual exige análise particularmente cuidadosa da situação familiar e possessória.
Usucapião judicial ou extrajudicial?
O reconhecimento da usucapião pode ocorrer judicialmente ou, quando juridicamente adequado, diretamente perante o Registro de Imóveis.
Na via judicial, o reconhecimento é submetido ao Poder Judiciário, com observância do procedimento processual aplicável. O CPC prevê, inclusive, publicação de edital na ação de usucapião de imóvel.
Na via extrajudicial, o procedimento é processado perante o Registro de Imóveis da circunscrição em que estiver situado o imóvel ou a maior parte dele, mediante requerimento do interessado representado por advogado ou defensor público.
A Lei de Registros Públicos estabelece entre os elementos do procedimento a ata notarial, planta e memorial descritivo elaborados por profissional legalmente habilitado, certidões e documentos destinados à demonstração da origem, continuidade, natureza e tempo da posse.
A existência da via extrajudicial não elimina a possibilidade da via judicial. O Código Nacional de Normas do CNJ expressamente preserva a opção do interessado entre ambas.
Quais documentos são normalmente analisados?
A documentação necessária varia conforme o imóvel, a modalidade pretendida e a via escolhida.
Normalmente são relevantes a matrícula ou transcrição imobiliária, instrumentos de aquisição ou cessão de direitos possessórios, contratos, recibos, comprovantes relacionados ao imóvel, documentos tributários, certidões e elementos capazes de demonstrar a origem e a continuidade da posse.
Na usucapião extrajudicial existem requisitos documentais próprios estabelecidos pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos, entre eles ata notarial, planta e memorial descritivo e as certidões e documentos previstos em lei.
É possível usucapião de imóvel sem escritura?
A ausência de escritura pública, por si só, não impede necessariamente o reconhecimento da usucapião.
Justamente porque a usucapião constitui forma de aquisição da propriedade, situações em que a posse se prolongou sem a correspondente formalização registral podem justificar a análise desse instituto.
Entretanto, possuir um imóvel sem escritura não significa automaticamente preencher os requisitos da usucapião. Antes de escolher esse caminho, deve-se examinar a origem da posse e verificar inclusive se existe outro instrumento jurídico mais apropriado para a regularização.
Contrato de compra e venda impede a usucapião?
Não necessariamente.
A existência de contrato ou outro instrumento relacionado à aquisição do imóvel precisa ser analisada em conjunto com a posse exercida e com a situação registral.
Em determinados casos, a documentação existente pode contribuir para demonstrar a origem e a continuidade da posse; em outros, pode indicar que a regularização deve ocorrer por instrumento diferente da usucapião, como a adjudicação compulsória.
A própria Lei de Registros Públicos admite, na instrução da usucapião extrajudicial, documentos destinados a demonstrar a origem, continuidade, natureza e tempo da posse.
Herdeiro pode requerer usucapião?
Questões sucessórias exigem análise individualizada.
O Código Civil permite, em determinadas circunstâncias, que o possuidor acrescente à sua posse a de seus antecessores para a contagem do prazo da usucapião. O Estatuto da Cidade também contém regra específica sobre a continuidade da posse pelo herdeiro legítimo na usucapião especial urbana.
Entretanto, quando a pretensão envolve bem relacionado a herança, condomínio ou posse exercida entre sucessores, é indispensável examinar a origem e as características da posse, a situação dos demais interessados e a documentação sucessória.
Quanto tempo é necessário para usucapião?
Não existe um único prazo.
Dependendo da modalidade e dos requisitos presentes, a legislação estabelece prazos distintos. Entre as principais hipóteses imobiliárias encontram-se prazos de 15, 10, 5 e, na situação específica da usucapião familiar, 2 anos.
A simples identificação do número de anos de posse, entretanto, não é suficiente para determinar a modalidade aplicável.
Imóveis públicos podem ser adquiridos por usucapião?
Não. A Constituição Federal expressamente estabelece que imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, tanto no regime constitucional da usucapião urbana quanto no tratamento da propriedade rural.
A usucapião regulariza apenas a posse ou reconhece a propriedade?
A usucapião é forma de aquisição da propriedade, e não simplesmente um mecanismo de certificação da posse.
Na via judicial, a declaração constitui título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis. Na via extrajudicial, preenchidos os requisitos e acolhido o pedido pelo registrador, procede-se ao correspondente registro imobiliário.
Análise jurídica e documental
A definição do procedimento adequado começa pela análise da situação registral do imóvel, da origem e duração da posse e dos documentos disponíveis.
Essa avaliação também permite verificar se a usucapião é efetivamente o instrumento adequado ou se a regularização deve ocorrer por outra via jurídica, como adjudicação compulsória, inventário, retificação registral ou outro procedimento compatível com a situação concreta.