O que é um contrato imobiliário?
Contratos imobiliários são instrumentos utilizados para disciplinar relações jurídicas que envolvem imóveis ou direitos a eles relacionados.
Compra e venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos, permuta, locação e outros negócios podem envolver obrigações distintas e produzir consequências jurídicas próprias.
Por essa razão, a elaboração ou análise de um contrato imobiliário não deve considerar apenas preço, forma de pagamento e entrega do imóvel. É necessário verificar também a situação jurídica do bem, a legitimidade das partes, os documentos disponíveis, as obrigações assumidas e a forma pela qual o negócio poderá produzir os efeitos pretendidos.
Por que analisar o imóvel antes de assinar o contrato?
A documentação do imóvel pode revelar circunstâncias capazes de interferir diretamente no negócio.
A matrícula atualizada permite identificar a titularidade registral, a descrição do bem e os atos que constam do Registro de Imóveis. Dependendo da operação, também pode ser necessário examinar certidões, situação fiscal, documentos municipais, construção existente, condomínio e outros elementos.
A análise prévia busca verificar se aquilo que está sendo negociado corresponde juridicamente ao imóvel apresentado e se existem questões que devam ser solucionadas antes da contratação ou expressamente disciplinadas no instrumento.
Por que também é necessário analisar as partes?
A segurança do negócio não depende apenas da situação do imóvel.
É necessário verificar se quem pretende vender, ceder ou constituir determinado direito possui legitimidade e capacidade para praticar o ato, além de identificar circunstâncias pessoais ou jurídicas que possam repercutir na contratação.
Conforme o caso, estado civil, regime de bens, representação por procuração, sucessão, pessoa jurídica, existência de coproprietários e outras situações podem exigir documentação ou participação adicional no negócio.
A extensão dessa análise depende das características concretas da operação.
Contrato particular transfere a propriedade do imóvel?
Não necessariamente.
No sistema brasileiro, é importante distinguir o negócio jurídico da efetiva transferência da propriedade imobiliária.
O Código Civil estabelece, como regra, a escritura pública como requisito de validade dos negócios destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição legal em contrário.
Além disso, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Consequentemente, a assinatura de um contrato pode criar direitos e obrigações relevantes entre as partes sem significar, por si só, que o adquirente já tenha se tornado proprietário registral.
Qual a diferença entre compra e venda e promessa de compra e venda?
Na compra e venda, uma parte se obriga a transferir o domínio de determinada coisa e a outra a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
A promessa de compra e venda, por sua vez, estrutura uma obrigação de celebração ou conclusão futura do negócio definitivo, nas condições pactuadas.
A diferença possui consequências importantes para a documentação, execução das obrigações e regularização imobiliária.
O Código Civil prevê ainda efeitos próprios para a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento quando celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Registro de Imóveis, hipótese em que o promitente comprador adquire direito real à aquisição.
O compromisso de compra e venda precisa ser registrado?
O registro pode produzir efeitos jurídicos relevantes, especialmente perante terceiros.
Entretanto, a ausência de registro não significa automaticamente que o compromisso seja desprovido de efeitos entre as partes.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 239 que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis.
Isso não elimina a importância do registro quando juridicamente cabível. É necessário distinguir os efeitos obrigacionais do contrato entre seus participantes dos efeitos reais e da oponibilidade que podem decorrer do ingresso do título no registro imobiliário.
O que deve constar de um contrato de compra e venda de imóvel?
O conteúdo depende das características da negociação, mas o instrumento deve identificar adequadamente as partes, o imóvel e as obrigações assumidas.
Preço, forma e datas de pagamento, entrega da posse, responsabilidade por tributos e encargos, documentação, condições para formalização da transferência, consequências do inadimplemento e hipóteses de resolução são alguns dos aspectos que podem exigir disciplina contratual.
Também é importante verificar se aquilo que foi negociado verbalmente ou durante a intermediação está efetivamente refletido no documento.
Um contrato adequado ao negócio concreto é preferível à utilização de modelos genéricos que não considerem as particularidades do imóvel e da operação.
O que são sinal e arras?
As arras podem ser utilizadas na formação do contrato e possuem disciplina específica no Código Civil.
Quando entregues por ocasião da conclusão do negócio, podem funcionar como confirmação da contratação e princípio de pagamento. Seus efeitos em caso de inadimplemento dependem da estrutura contratual e da existência ou não de direito de arrependimento.
Por isso, expressões como “sinal”, “entrada”, “reserva” e “arras” não devem ser utilizadas indistintamente sem que o contrato estabeleça com clareza a natureza do pagamento e suas consequências.
A redação precisa dessa cláusula é especialmente relevante quando existe possibilidade de desistência ou descumprimento do negócio.
O que acontece se uma das partes descumprir o contrato?
As consequências dependem da obrigação descumprida, da legislação aplicável e das cláusulas validamente estabelecidas.
O contrato pode disciplinar mora, juros, atualização, cláusula penal, resolução, restituição de valores, perdas e danos e outras consequências compatíveis com a natureza do negócio.
O Código Civil também estabelece deveres relacionados à probidade e boa-fé na conclusão e execução dos contratos.
A aplicação de determinada penalidade, entretanto, não deve ser presumida apenas porque existe uma cláusula contratual. Seu conteúdo, proporcionalidade, contexto e regime jurídico aplicável precisam ser examinados.
É possível desistir de uma compra e venda de imóvel?
Depende.
Não existe uma regra geral segundo a qual qualquer pessoa possa simplesmente desistir de todo contrato imobiliário sem consequências.
É necessário verificar a natureza do negócio, a fase em que se encontra, as cláusulas contratadas, eventual previsão de arrependimento, existência de inadimplemento e legislação específica aplicável.
Em determinadas relações envolvendo aquisição de imóveis também podem incidir normas especiais, inclusive de proteção do consumidor, parcelamento do solo ou incorporação imobiliária.
A resposta, portanto, depende do contrato e do regime jurídico da operação.
O que é cessão de direitos sobre imóvel?
A cessão é instrumento pelo qual determinada posição jurídica ou direito é transferido a outra pessoa, observados os requisitos legais e contratuais aplicáveis.
No mercado imobiliário são encontradas, por exemplo, cessões relacionadas a compromissos de compra e venda e a direitos possessórios.
Entretanto, ceder direitos não é necessariamente o mesmo que vender a propriedade registrada do imóvel.
Antes da contratação, deve-se identificar precisamente qual direito o cedente possui e se ele pode ser validamente transferido, evitando que o instrumento atribua ao negócio efeitos jurídicos que o cedente não tem condições de produzir.
É possível comprar imóvel de quem ainda não aparece como proprietário na matrícula?
Essa situação exige cautela especial.
Pode existir uma cadeia legítima de contratos, compromissos ou cessões que ainda não tenha sido levada ao Registro de Imóveis. Também podem existir problemas sucessórios, documentais ou registrais que impeçam a transferência imediata.
Antes da contratação, é necessário reconstruir a cadeia jurídica da aquisição e verificar quais providências serão necessárias para que o adquirente possa alcançar a situação jurídica pretendida.
Dependendo do caso, a solução posterior poderá envolver escritura, registro, adjudicação compulsória, inventário, usucapião ou outro procedimento.
Contrato de gaveta é válido?
A expressão “contrato de gaveta” não corresponde a uma categoria jurídica única.
Ela costuma ser utilizada para designar contratos particulares que não foram formalizados ou registrados da maneira necessária à produção de determinados efeitos.
Por isso, não é tecnicamente adequado afirmar, de maneira genérica, que todo contrato de gaveta é válido ou inválido.
É preciso analisar seu conteúdo, as partes, o objeto, a forma exigida pela legislação, as obrigações assumidas e os efeitos que se pretende obter.
Um instrumento pode produzir determinados efeitos obrigacionais e, simultaneamente, ser insuficiente para transferir a propriedade perante o Registro de Imóveis.
É seguro utilizar um modelo de contrato encontrado na internet?
Um modelo pode apresentar cláusulas juridicamente conhecidas, mas não realiza o diagnóstico do negócio concreto.
Ele não verifica a matrícula do imóvel, a legitimidade do vendedor, a cadeia documental, o regime de bens, a forma de pagamento, as condições específicas negociadas ou os riscos particulares da operação.
Além disso, cláusulas adequadas a determinado negócio podem ser desnecessárias ou inadequadas em outro.
A elaboração contratual deve refletir a operação efetivamente pretendida e distribuir de maneira clara direitos, obrigações, responsabilidades e consequências do eventual inadimplemento.
A assinatura eletrônica pode ser utilizada em contratos imobiliários?
A legislação brasileira admite documentos e assinaturas eletrônicas, mas a adequação da forma deve ser examinada conforme o negócio e a finalidade do documento.
É necessário distinguir a validade da manifestação de vontade entre as partes dos requisitos específicos para que determinado título possa ingressar no Registro de Imóveis ou produzir outros efeitos jurídicos.
Também são relevantes a identificação dos signatários, a integridade do documento, o método de assinatura utilizado e a possibilidade de comprovação posterior da autoria e do conteúdo contratado.
Assim, a simples existência de uma assinatura inserida eletronicamente no documento não encerra, por si só, toda a análise jurídica sobre sua forma e eficácia.
O contrato deve prever a entrega da posse e das chaves?
Quando pertinente ao negócio, sim.
A data e as condições da entrega da posse podem ter repercussões sobre tributos, condomínio, conservação do imóvel, riscos, utilização do bem e outras obrigações.
Por isso, é recomendável que o contrato estabeleça com clareza quando ocorrerá a imissão do adquirente na posse e quais responsabilidades serão assumidas a partir desse momento.
Em determinadas operações, a entrega da posse pode ocorrer antes da transferência registral da propriedade, tornando ainda mais importante distinguir contratualmente esses dois acontecimentos.
Análise jurídica antes da assinatura
A análise preventiva de um negócio imobiliário não se resume à revisão gramatical do contrato.
Ela envolve compreender quem está contratando, qual imóvel está sendo negociado, qual direito está sendo transferido, quais documentos sustentam o negócio, como ocorrerá o pagamento, quando será entregue a posse e de que forma se pretende alcançar a transferência registral.
Somente depois desse diagnóstico é possível avaliar se o instrumento proposto corresponde adequadamente ao negócio e quais cláusulas são necessárias para disciplinar seus riscos e obrigações.